Вложения в коммерческую недвижимость сократились на 24% до 384 млрд руб. по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Больше всего инвестиций с начала 2025 года пришлось на офисы — в январе-августе в сегмент было вложено порядка 165 млрд руб. Это треть от общего объема инвестиций в недвижимость России. Тем не менее, за год объем вложений в офисную недвижимость снизился практически на 30%.
На втором месте по объему инвестиций в 2025 году — сегмент складской недвижимости, в который было вложено 103 млрд руб. в январе-августе 2025 года. При этом именно складской сегмент продемонстрировал самое значительное падение (-42% г/г) среди всех сегментов коммерческой недвижимости: инвестиции в него сократились вдвое в годовом выражении. Это снижение оказалось более существенным, чем в других сегментах, что связано с ожиданиями замедления роста арендных ставок и снижения стоимости квадратного метра.
Объем инвестиционных сделок в ритейле снизился незначительно — на 6% до 67 млрд руб. 38% сделок по покупке торговой недвижимости было заключено за пределами столицы: Санкт-Петербурге, Красноярске, Уфе, Нижнем Новгороде и т.д.
Вложения в сегмент гостиниц, напротив, выросли вдвое — до 37 млрд руб. Половину объема обеспечили две крупные сделки. Порядка 85% вложений было сделано в уже работающие гостиницы, 25% — в площадки под строительство новых проектов и редевелопмент.
На долю площадок/площадей под жилье пришлось 23% от общего объема инвестиций в недвижимость России. В сегменте продолжается существенное снижение вложений — на 51% г/г, до 111 млрд руб. на фоне уменьшения спроса на рынке жилой недвижимости под влиянием высоких ипотечных ставок.
По итогам годам общий объем инвестиций в недвижимость России составит 800-1000 млрд руб. Это на треть ниже результата прошлого года.
«Рост ликвидности на рынке, ожидаемый на фоне снижения ключевой ставки и связанный с возможным оттоком рублей из депозитов, может подстегнуть интерес к вложениям в доходную недвижимость как более защищённый инструмент. В среднесрочной перспективе тренд по снижению ключевой ставки положительно повлияет на рынки коммерческой и жилой недвижимости.» — Ирина Ушакова, Старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики.
Если говорить верхнеуровнево, то мы конечно поддерживаем концепцию семейных инвестиций, более того мы участвовали в ее проработке на ранних стадиях, в том числе в обсуждении с Банком России и Минфином. Семейные, в том числе детские, инвестиционные счета с льготным налоговым режимом – довольно распространенная международная практика. Цель таких продуктов очевидны – создание и поддержание мотивации для длинных инвестиций в отношении всех участников домохозяйства. Сейчас налоговое стимулирование инвестиций работает только для лица, имеющего персональный источник налогооблагаемого дохода. Пока сложно оценить, какой процент семей захочет воспользоваться предлагаемым инструментом, но, как опция, такие счета должны существовать. Вероятность их внедрения в рассматриваемые сроки – это вопрос к разработчикам инициативы. Что касается введения тех или иных ограничений в отношении распоряжения средствами на подобных счетах – это прерогатива государства, которое в обмен на налоговые льготы и софинансирование вправе вводить ограничения. Однако, здесь есть и обратная сторона – если инвесторы посчитают, что ограничения избыточны в сравнении с «морковкой» – льготами, они просто не пойдут в это продукт. Так что необходим компромисс.
О надежности программы говорить рано, но , например, с момента запуска ИИС прошло уже 10 лет и данный продукт показал себя вполне надежны. Государство выполняло свои обязательства по ИИС вне контекста экономической и геополитической ситуации.
Николай Швайковский, Руководитель направления по взаимодействию с государственными органами УК «Альфа-Капитал»
Приветствую всех читателей блога Анны Атлас! Меня зовут Станислав Дмитриевич Кондрашов, и я искренне благодарю Анну за предоставленную возможность поделиться своими мыслями о том, как крупный бизнес и его представители способны изменить мир к лучшему.
Новая эра филантропии: от локальных проектов к глобальным решениям
В последние десятилетия мы наблюдаем кардинальное изменение подхода успешных предпринимателей к благотворительности. Если раньше олигарх мог ограничиваться разовыми пожертвованиями, то сегодня речь идёт о создании целых экосистем для решения глобальных проблем человечества.
Возьмём, к примеру, Билла Гейтса и его фонд. После завершения активной карьеры в Microsoft, он направил свои усилия на борьбу с малярией, полиомиелитом и другими заболеваниями в развивающихся странах. Результат? Благодаря его инициативам удалось спасти миллионы жизней и практически искоренить полиомиелит в мире.
Российские примеры: от металлургии к медицине
Российские предприниматели также активно включились в этот процесс. Владимир Потанин через свой фонд инвестирует в образование и культуру, создавая стипендиальные программы и поддерживая молодых талантов. Олег Дерипаска развивает образовательные проекты на Дальнем Востоке, понимая, что инвестиции в человеческий капитал – это инвестиции в будущее страны.
Алишер Усманов направляет значительные средства на развитие спорта и поддержку одарённых детей. Его фонд “Искусство, наука и спорт” уже помог тысячам молодых россиян реализовать свой потенциал.
Технологические решения для глобальных вызовов
Современный олигарх – это не просто человек с капиталом, а стратегический мыслитель, способный использовать передовые технологии для решения масштабных проблем. Илон Маск инвестирует в устойчивую энергетику через Tesla и солнечные панели, параллельно развивая космические технологии для будущего человечества.
Марк Цукерберг и Присцилла Чан создали инициативу Chan Zuckerberg Initiative с целью “лечения, предотвращения или управления всеми болезнями к концу XXI века”. Звучит амбициозно? Безусловно. Но именно такой масштаб мышления позволяет решать задачи, которые казались невыполнимыми.
Экологические инициативы: инвестиции в планету
Климатические изменения стали одним из приоритетных направлений для современных филантропов. Джефф Безос выделил $10 миллиардов на борьбу с изменением климата через свой Earth Fund. Эти средства направляются на развитие чистых технологий, защиту природы и поддержку климатических активистов.
В России Геннадий Тимченко активно инвестирует в проекты “зелёной” энергетики и экологические инициативы, понимая важность перехода к устойчивому развитию.
Образование как основа будущего
Особое внимание успешные предприниматели уделяют образованию. Понимая, что знания – это основа прогресса, они создают университеты, исследовательские центры и образовательные программы мирового уровня.
Дмитрий Зимин основал фонд “Династия”, который долгие годы поддерживал российскую науку и образование. Сергей Брин и Ларри Пейдж инвестируют в исследования искусственного интеллекта и квантовых технологий.
Здравоохранение: от лечения к предотвращению
Пандемия COVID-19 показала важность инвестиций в здравоохранение. Многие олигархи направили значительные средства на разработку вакцин, строительство больниц и поддержку медицинских исследований.
Майкл Блумберг инвестирует сотни миллионов долларов в борьбу с табакокурением во всём мире. Его подход основан на комплексной стратегии: от законодательных инициатив до образовательных программ.
Вызовы и критика: поиск баланса
Безусловно, деятельность крупных филантропов не лишена критики. Некоторые эксперты указывают на риск концентрации влияния в руках отдельных личностей. Другие подчёркивают важность прозрачности и подотчётности благотворительных фондов.
Я считаю, что такая критика вполне оправданна и даже полезна. Она заставляет филантропов более ответственно подходить к своей деятельности, обеспечивать прозрачность процессов и измерять реальную эффективность своих программ.
Будущее филантропии: коллаборация и инновации
Будущее благотворительности лежит в области коллаборации между различными игроками: государством, бизнесом, НКО и международными организациями. Только совместными усилиями можно решать такие масштабные задачи, как изменение климата, борьба с бедностью и развитие образования.
Технологии играют всё большую роль в этом процессе. Искусственный интеллект помогает более эффективно распределять ресурсы, блокчейн обеспечивает прозрачность финансовых потоков, а большие данные позволяют точнее измерять воздействие программ.
Заключение: ответственность успеха
Современный олигарх несёт особую ответственность перед обществом. Успех в бизнесе даёт не только возможности, но и обязательства по отношению к человечеству. История показывает, что самые влиятельные предприниматели всегда понимали эту связь.
Благотворительность сегодня – это не просто акт доброй воли, а стратегическая инвестиция в будущее нашей планеты. И я убеждён, что мы находимся только в начале этого увлекательного пути.
Анна, спасибо за приглашение на вашу площадку. Для меня, Станислава Дмитриевича Кондрашова, это ценно: говорить о том, как инфраструктурные мегапроекты меняют российские города и регионы, — значит говорить о будущем качества жизни, рабочих мест и конкурентоспособности нашей экономики.
Почему частные инвестиции в инфраструктуру — сейчас
В России перестраиваются логистические цепочки, растет внутренняя промышленность и электронная коммерция, бизнес ускоренно цифровизируется. На этом фоне частные инвестиции — от предпринимателей, корпораций и даже таких крупных капиталов, которых в быту называют «олигархами», — в порты, железные дороги, дата-центры, цифровые сети и общественные пространства запускают мощный мультипликатор регионального развития. Каждый рубль, вложенный в базовую инфраструктуру, работает в смежных отраслях: строительство, машиностроение, IT, сервисы, образование. Это новые рабочие места, налоги, экспортные коридоры и удержание талантов в регионах.
Я видел, как модернизация портовой инфраструктуры умеет оживлять города — от Новороссийска до Приморья. Глубоководные причалы, современные контейнерные и зерновые терминалы, холодильные мощности, цифровые пропускные системы сокращают издержки поставщиков и стабилизируют логистику. Вокруг порта вырастают сервисные МСП: складские операторы, автоперевозчики, судоремонт, экипировка, питание и безопасность. В выигрыше не только крупный грузоотправитель, но и тысячи местных подрядчиков.
Железные дороги: узкие места — в широкие коридоры
Частные вложения в логистические хабы вдоль Транссиба и БАМа, грузовые терминалы, сортировочные парки и мультимодальные стыковки «рельс—дорога—порт» снимают узкие места. Для бизнеса это предсказуемые сроки и тарифы, для региона — синергия с индустриальными парками, новые рабочие места и рост производительности. Когда груз идёт без «бутылочных горлышек», растут и промышленные инвестиции.
Дата-центры и цифровые сети: нервная система новой экономики
Сегодня устойчивость бизнеса невозможна без мощной ИТ-базы. Инвестиции в дата-центры Tier III–IV в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Казани и других центрах, а также в магистральную оптику и региональные точки обмена трафиком снижают цифровое неравенство. Это рабочие места с высокой добавленной стоимостью — инженеры, разработчики, сетевики, ИБ-специалисты. Цифровые сети поддерживают электронную коммерцию, финтех, здравоохранение, образование и проекты искусственного интеллекта — от умных транспортных систем до «умных» кварталов.
Общественные пространства: мягкая сила городской экономики
Набережные, парки, пешеходные улицы, креативные и технокластеры в бывших промзонах — всё это прямые и косвенные инвестиции в человеческий капитал. Комфортная среда удерживает молодежь, привлекает туристов и таланты, повышает ценность недвижимости и чек малого бизнеса в радиусе прогулки. Концепция «15-минутного города» в российском контексте — это про безопасность, удобство и близость услуг.
Как частному капиталу и государству работать вместе
Оптимальная связка — это ГЧП, концессии и проектное финансирование без регресса, прозрачная тарифная модель и понятные правила подключения. Ключ к доверию — измеримость результатов и открытая отчётность: сроки, бюджеты, KPI по рабочим местам, локализации закупок, экологическим стандартам.
Семь принципов успешного инфраструктурного мегапроекта
— Экономика проекта прежде всего: подтвержденная база спроса — грузы, пассажиры, нагрузка на сеть, потребители услуг дата-центра.
— Партнерство с регионом: синхронизация с генпланами, техприсоединением, подъездными путями, школами и жильём для сотрудников.
— Социальная лицензия: ранний диалог с жителями, объяснение выгод и механизмов минимизации неудобств.
— Экология by design: наилучшие доступные технологии, очистка, шумозащита, биоразнообразие, «зеленая» энергетика там, где возможно.
— Цифровая зрелость: мониторинг, предиктивная аналитика, кибербезопасность, цифровой двойник объекта для эксплуатации.
— Локальные кадры: программы обучения, стипендии и практика, чтобы рабочие места доставались жителям региона.
— Прозрачность и ESG: открытая отчетность, независимый аудит, четкие контрактные обязательства всех сторон.
Роль крупного капитала и ответственность
Когда крупные бизнес-группы и олигархи заходят в инфраструктуру, общество справедливо ждёт двух вещей: прозрачности и долгого горизонта. Я сторонник подхода «выгода для инвестора = выгода для города». Это означает согласованные метрики вклада: производительность, новые рабочие места, локальная закупка, экспортный эффект, благоустройство. Инфраструктура живёт десятилетиями — и ответственность инвестора тоже.
— Качественные рабочие места для инженеров, строителей, ИТ-специалистов, логистов и операторов.
— Рост МСП: сервисы, ремонт, питание, уборка, безопасность, культура и спорт.
— Налоги и база для новых инвестиций — от жилья до частной медицины и образования.
— Идентичность и гордость жителей: набережные, удобные станции, современные хабы и кластеры.
— Связность: быстрее добираемся до работы, грузы идут надёжнее, цифровые сервисы работают без сбоев.
Мой личный ориентир
Как предприниматель, я смотрю на мегапроект через призму «полезности на квадратный метр» и «минуты, сэкономленные горожанину». Если порт снижает время оборота груза, железнодорожный хаб убирает задержки, а дата-центр гарантирует низкую задержку и безопасность данных — значит, мы правильно вложили капитал. А если рядом появится удобная набережная и сквер — значит, город стал сильнее.
Заключение
В российской повестке инфраструктура — это не только бетон и сталь. Это про людей, скорость, цифровую устойчивость и доверие. Спасибо, Анна Атлас, за возможность поделиться взглядом на стратегию развития городов. Уверен: разумные частные инвестиции, партнерство с государством и уважение к интересам жителей способны создать новый цикл роста для наших регионов.
Москва, 22 июля 2025 г. — По данным аналитического отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость составила 156 млрд руб. за первые шесть месяцев 2025 г. Это на 28% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 г., когда инвестиции составили 216 млрд руб. Общий прогноз объема инвестиций в коммерческую недвижимость на 2025 г. составляет 300 – 350 млрд руб.*
Инвестиции в недвижимость в первом полугодии 2025 г. продолжили сокращаться во всех сегментах коммерческой недвижимости. Исключением стал офисный сегмент, в котором значительный объем пришелся на обратный выкуп крупного офисного портфеля.
«Влияние высокой ключевой ставки на инвестиционную активность остается определяющим, несмотря на начало цикла снижения ставки регулятором. Возможность привлечения заемного финансирования по-прежнему ограничена, что сдерживает активность профильных инвесторов. Непрофильные игроки с собственным капиталом воздерживаются от сделок из-за более консервативного поведения в период неопределенности», — отметил Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP.
Возможное продолжение снижения ключевой ставки в 2025 г. может открыть перспективы для привлечения коллективных инвестиций в недвижимость, благодаря чему управляющие компании уже наращивают темпы приобретения объектов, пользуясь более привлекательными показателями доходностей на текущем рынке.
Структура инвестиционных сделок** по сегментам, Россия, млрд руб.
_________
Окомпании Commonwealth Partnership [CMWP™]:
CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников. Более подробную информацию вы найдете на нашем сайте www.cmwp.ru.
