Эти площади включают как блоки от 5 000 до 10 000 кв. м, так и офисы, предлагаемые в аренду целыми зданиями.
Объем свободных офисов площадью от 5 000 до 10 000 кв. м составляет около 53 тыс. кв. м. Наибольшая часть таких лотов сосредоточена в Центральном деловом районе — около 37% от общего объема офисов данного формата. В остальных деловых субрынках предложение крайне ограничено — в среднем по одному бизнес-центру, где возможна аренда помещения аналогичной площади.
Касаемо бизнес-центров большей площади — от 10 000 кв. м — на рынке доступно 130 тыс. кв. м. Половина площадей такого размера приходится на район ЗИЛ, где в 2023-2024 гг. были построены новые офисные объекты. Еще 42% объема таких офисов расположено за МКАДом и на Северо-Востоке.
Сокращение крупных лотов сопровождается перераспределением предложения в пользу средних форматов. По оценкам CORE.XP, на блоки площадью от 1 000 до 5 000 кв. м сегодня приходится 42% свободного предложения. Этот сегмент становится основным драйвером рынка, особенно среди компаний, оптимизирующих офисные площади и переходящих к гибридной модели работы.
«Спрос на крупные офисы остаётся стабильным, однако предложение не поспевает за потребностями арендаторов. Всё больше компаний переориентируются на покупку площадей в строящихся бизнес-центрах, что дополнительно снижает объем доступных лотов в аренду.», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.
Средневзвешенная ставка аренды по Москве на III кв. 2025 года составляет 29 100 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 24% выше, чем годом ранее. В центральных районах ставки достигают 48 800 руб., внутри ТТК — около 43 600 руб., внутри МКАД — 34 600 руб.
Объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы сократился на 19,7% за год, подсчитали эксперты компании «Метриум». В октябре 2025 года зафиксирован минимальный показатель с мая 2022 года.
По данным «Метриум», в октябре 2025 года на рынке новостроек «старой» Москвы продается 42 470 квартир и апартаментов. За квартал этот показатель сократился на 10%, за год – на 19,7%. Текущий объем экспозиции является минимальным с мая 2022 года, когда в исторических границах столицы было представлено 39 810 лотов.
В разрезе сегментов динамика изменений объема экспозиции в годовом выражении выглядит следующим образом: в массовых новостройках показатель сократился на 42,6% (до 12 720 лотов), в комплексах бизнес-класса – на 0,6% (до 21 630 лотов), в проектах премиум-класса – на 6,4% (до 6000 лотов), в элитных и делюкс-домах – на 5,9% (до 2040 лотов).
«Массовый сегмент рынка новостроек «старой» Москвы за последний год столкнулся с небывалыми темпами исчерпания предложения, – говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Доля проектов данного сегмента в структуре предложения за 12 месяцев сократилась почти на 12 процентных пунктов – с 41,9% до 30%. Более того, текущий объем экспозиции массовых новостроек находится на минимальном уровне с июня 2021 года, когда продавалось 12 тыс. лотов стандарт- и комфорт-класса в исторических границах столицы. Однако доля массового сегмента на рынке новостроек мегаполиса тогда была значительно выше – 42,7%. Тем не менее, текущее сокращение предложения не является необратимым. Девелоперы постепенно отходят от классических массовых проектов и переориентируются на более востребованные комплексы класса комфорт+. Например, наш ЖК «Первый Рязанский» обладает рядом признаков бизнес-класса: во всех квартирах есть балконы и панорамное остекление, в доме работает консьерж-сервис, в состав проекта входят собственные образовательные учреждения и торгово-развлекательный центр».
За минувшие 12 месяцев предложение сократилось в новостройках «старой» Москвы на всех стадиях строительства. В девелоперских проектах на котловане показатель снизился на 42,8% (до 7600 лотов), на этапе монтажа этажей – на 6,7% (до 21 520 лотов), в процессе отделки – на 21,1% (до 8150 лотов), в готовых комплексах – на 16,6% (до 5190 лотов).
«Девелоперы замедлили темпы вывода новостроек на рынок в 2025 году в связи с дорогим проектным финансированием, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – В меньшей степени этот процесс выражен в бизнес-классе. Девелоперы продолжили запускать комплексы данного сегмента, так как в столице они максимально востребованы основной целевой аудиторией. Проекты бизнес-класса и особенно класса бизнес+ пользуются высоким спросом благодаря сочетанию привлекательных цен и качественных потребительских характеристик. При этом большинство покупателей этого сегмента могут позволить себе рассрочки, что особенно актуально в период высоких ипотечных ставок. Максимальной популярностью пользуются проекты на этапе котлована, которые сегодня стали дефицитом. Так, наш комплекс STONE Rise в первый месяц открытых продаж стал лидером по числу ДДУ в Москве».
Объем предложения первичной недвижимости за год сократился во всех 10 округах «старой» Москвы, подсчитали аналитики «Метриум». Максимальное снижение числа реализуемых квартир и апартаментов зафиксировано в ЗелАО (-40,4%), ЮЗАО (-37,7%), ЮВАО (-29,8%).
«В текущих экономических условиях ни один округ «старой» Москвы не избежал исчерпания предложения в годовом выражении, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Наиболее серьезный спад наблюдается в ЗелАО и ЮВАО, где традиционно преобладают массовые новостройки. Застройщики, ранее работавшие в этом сегменте, сегодня зачастую переориентируются в более популярный бизнес-класс и выбирают другие локации. Минимальное сокращение отмечено в ВАО, где все чаще появляются проекты бизнес- и премиум-класса».
За прошедший год объем предложения без отделки на рынке первичного жилья «старой» Москвы увеличился почти на 15%, подсчитали эксперты компании «Метриум». Доля таких квартир достигла рекордных 61,1%.
По данным «Метриум», на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре 2025 года реализуется 39 680 квартир (без учета апартаментов). Абсолютное большинство из них – 24 230 помещений – сдаются без отделки. Этот показатель растет уже четыре года подряд. В сентябре 2022 года продавалось всего 15 000 квартир от девелоперов в черновом исполнении. Доля подобных лотов с тех пор выросла на 22,2 процентных пункта – с 38,9% до 61,1%. Причем еще год назад квартир без отделки в жилых комплексах на первичном рынке столицы было меньше половины от общего объема экспозиции – 46,1%. Количество жилых помещений в черновом формате за минувшие 12 месяцев выросло на 14,6%.
«Высокий уровень инфляции и сложности с логистикой – не единственные причины сокращения числа проектов с отделкой от девелопера, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Даже в премиальных проектах обычно предусмотрено не более четырех форматов интерьерных решений – современный и классический ремонт в светлых либо темных оттенках. Застройщики гарантируют высокое качество, однако избежать унификации не удается – разве что в клубных делюкс-проектах, где каждая квартира выполнена в авторском стиле. А современные клиенты все больше стремятся к индивидуальности и самовыражению. Поэтому, не выполняя стандартную отделку, девелоперы отвечают на актуальный запрос целевой аудитории.
В качестве некого компромисса можно предложить отделку white box. Однако она удорожает тело кредита. Так что многие покупатели предпочитают делать ремонт «с нуля», чтобы реализовать собственные замыслы и не переплачивать в рамках ипотечных займов. Именно поэтому в 87-этажном жилом небоскребе «Дом Дау» все квартиры продаются без отделки. Вместе с тем предусмотрены десятки планировочных решений, включая нестандартные: студии с двумя санузлами, «однушки» с мастер-спальнями, ванные с панорамным остеклением, многокомнатные квартиры с видами на все стороны света и др.».
Вопреки тренду, по подсчетам аналитиков «Метриум», в массовом сегменте количество квартир без отделки за год сократилось на 10,4% – до 4962 лотов. В бизнес-классе показатель вырос на 26,5% (до 13 730 лотов), в премиум-классе – на 15,5% (до 4183 лотов), в элитном сегменте – на 19,7% (до 1349 лотов). Максимальная доля квартир без отделки сегодня зафиксирована на рынке элитных новостроек (73,2%). Далее следуют проекты бизнес-класса (70,2%) и премиум-класса (69,3%). При этом в массовых новостройках доля помещений, реализуемых в черновом исполнении, составляет всего 40,5%.
«Чем выше класс жилья, тем более серьезные требования предъявляются к ремонту, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов с квартирами без отделки «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva). – В текущих условиях в массовых новостройках вполне можно выполнить отделку по цене 40-50 тыс. руб. за кв. м, а в премиальных проектах бюджет ремонта уже в два раза больше. Причем высококачественные строительные материалы и предметы интерьера дорожают быстрее рынка. Это связано с тем, что поставки из-за зарубежа осложнены, а в России производство высокого уровня налажено в основном в небольших частных мастерских. Производители из государств-партнеров (Китай, Турция и др.) также поднимают цены, пользуясь сложившейся ситуацией. В этих условиях девелоперам все чаще приходится отказываться от отделки, особенно в проектах класса бизнес и выше. Однако некоторые компании компенсируют возникающие неудобства, предлагая клиентам готовые дизайн-проекты с возможностью кастомизации. Именно так мы делаем в своих новостройках премиум-класса – «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva».
217 тыс. кв. м районных торговых центров анонсировано девелоперами к открытию в 2025-2029 гг.
Предложение районных торговых центров к 2029 г., тыс. кв. м
Основной объём предложения к 2029 году, как ожидается, будет сосредоточен в таких административных округах, как Северо-Восточный, Южный, Юго-Западный, а также Северный. Основной объем предложения районных ТЦ по площади сегодня расположен в Северо-Восточном, Южном, Северном и Юго-Западном административных округах, при этом самая высокая обеспеченность районными торговыми центрами отмечается в настоящее время в Зеленоградском, Северном и Северо-Восточном районах столицы.
Обеспеченность районными ТЦ по административным округам Москвы, сентябрь 2025 г.
Ключевыми драйверами тренда на рост строительства районных торговых центров являются программа комплексного развития территорий (КРТ), общая стратегия развития полицентричности города, а также насыщение рынка крупными торговыми объектами. Потребительское поведение также претерпело изменения за последние годы: спрос устойчиво смещался в сторону онлайн покупок через пункты выдачи маркетплейсов, торговых пространств в многофункциональных комплексах (МФК) и магазинов «у дома».
На структурное изменение на рынке также повлияла пандемия, рост популярности онлайн-сервисов доставки, уход международных сетей, СВО и общее замедление экономики.
Статистика наглядно подтверждает эти изменения. Если в 2023 году доля районных ТЦ в общем объеме ввода составляла 28%, то в 2024 году она выросла до 63%. Сегодня она составляет 71% (январь-сентябрь 2025 г.). Таким образом, районные центры сегодня формируют значительный объем открытий.
В перспективе ближайшей недели курс доллара, скорее всего, останется в коридоре 83–84 рубля. Этому способствует налоговый период, когда экспортеры продают валюту, создавая дополнительное предложение долларов и евро.
В октябре, после завершения расчетов с бюджетом, давление на рубль вернется за счет дисбаланса спроса и предложения валюты. Курс доллара может перейти в диапазон 84–85 руб. К концу года в базовом сценарии ожидается 85–92 руб. за доллар, в оптимистичном — удержание в районе 84–86 руб., в пессимистичном — движение к 95–100 руб.
Такие прогнозы объясняются состоянием спроса и предложения на внутреннем валютном рынке. Экспортная выручка сокращается, а интерес импортеров растет. На это накладывается цикл смягчения денежно-кредитной политики: снижение ставки делает рубль менее привлекательным для инвесторов. Дополнительный фактор — постоянные снижения цен на нефть и расширение дисконта на сырье российского происхождения.
Сценарий «не по плану» возможен в случае резкого роста цен на нефть выше $80 за баррель, новых ограничений импорта или неожиданных решений ЦБ — например, меньшего темпа снижения ставки. Это могло бы дать рублю временный импульс к укреплению.
Слабый рубль поддерживает бюджет через рост нефтегазовых доходов и экспортеров через дополнительные рублевые поступления. Для людей это означает более высокие цены на топливо, импортные товары и комплектующие.
По евро к концу осени ожидается диапазон 96–100 руб., по юаню — 11,8–12,2 руб.
