Posts Tagged: офис

Подавляющая часть свободных помещений приходится на офисы А класса – 62 тыс. кв. м, остальные – класс В. Причем две трети этого объема сосредоточено в недавно введенном в эксплуатацию комплексе iCITY от MR Office. Однако даже вышедший на рынок объем (всего в небоскребе запланировано более 140 тыс. кв. м офисов под продажу) не смог повлиять на дефицит площадей. На октябрь 2025 года вакантность в Москва-Сити составляла 1,5%, что близко к минимальным значениям за всю историю. Для сравнения в октябре 2024 года, до ввода новых объектов, данный показатель составлял 1,3%, тогда как в октябре 2023 года – 3,7%. Особенно показательно сокращение доли свободных помещений в сегменте класса А — с 3,5% в 2023 году до 1,2% в 2025-м. Класс В также показывает снижение доли свободных помещений с 4,4% до 3,2% за два года.

«Около 90% потребности инвесторов и конечных пользователей сосредоточено на покупке и аренде офисов класса А в Москва-Сити. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения площадью до 500 кв. м – на этот сегмент устойчиво приходится значительная доля сделок, что подтверждает тенденцию к оптимизации занимаемых площадей и растущую потребность в компактных, эффективно спланированных офисах, особенно со стороны среднего бизнеса и стартапов. Кроме того, высокая доля сделок с помещениями малой площади связана с ограниченным предложением крупных лотов в данной локации», – отметил директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.

На помещения в сегментах от 500 до 1 000 кв. м и от 1 000 до 5 000 кв. м также есть стабильный спрос. По словам эксперта, это свидетельствует об активности растущих компаний и представителей среднего бизнеса, достигших определенного масштаба и нуждающихся в консолидированных пространствах для размещения команд.

«Что касается типа реализации, то 40% свободного предложения в Москва-Сити ориентировано на продажу, 60% на аренду. В сегменте продаж преобладают два формата предложения: небольшие помещения 200-500 кв. м и пространства 1000-2000 кв. м. В аренду предлагаются, по большей части, помещения от 100 до 500 кв. м и от 1000 до 2500 кв. м», – подчеркнула Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.

В период 2020-2025 гг. на рынке Москва-Сити доминировали арендные операции, объем которых составил 418 тыс. кв. м. За этот же период объем сделок купли-продажи составил 470 тыс. кв. м, однако более половины заняла одна крупная сделка – приобретение компанией РЖД комплекса «Moscow Towers» площадью 263 тыс. кв. м.

Аналитики констатируют, что потребность в помещениях в Москва-Сити настолько высока, что запланированные к вводу до 2030 года объемы офисов – около 700 тыс. кв. м – будут поглощаться рынком без снижения стоимости. Этому способствует уникальность локации и практически полное отсутствие здесь свободных участков под новое строительство.

Такая диспропорция указывает, что офисный рынок Москвы всё больше формируется за счёт мелких блоков, в то время как опций для выбора крупных лотов становится всё меньше.

В количественном выражении на III кв. 2025 г. в Москве доступно 774 офисных блока общей площадью около 610 тыс. кв. м. Половина этого объема приходится на офисы от 1 001 до 2 000 кв. м и свыше 10 000 кв. м, но в штуках таких помещений немного. Выбор для крупного арендатора ограничен. Основная масса свободных объектов представлена небольшими офисами — до 1 000 кв. м.

Общий объем свободных офисов в аренду размером до 1 000 кв. м. оставляет 168 тыс. кв. м на III кв. 2025 г. Предложение офисов малого формата сбалансировано для всех локаций, отмечают аналитики CORE.XP. Наибольший объём таких помещений представлен за МКАД, а также в зонах ЦДР–ТТК, ТТК–МКАД (Юг, Юго-Запад) и Ленинградском деловом районе.

«Доля крупных офисов на рынке снижается, и всё больше компаний выбирают стратегию размещения в нескольких локациях, например, для бэкофисов. Это отражает не только дефицит больших площадей, но и изменение подхода к организации рабочего пространства», — добавляет Ирина Хорошилова, старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP.

В январе-сентябре 2025 г. 43% от общего объема сделок аренды пришлось на блоки до 1 000 кв. м (против 49% годом ранее). Еще 32% объема составила аренда помещений размером от 1 001-3 000 кв. м, 15% — от 5 000 кв. м, 10% на офисы 3 001-5 000 кв. м.

Эти площади включают как блоки от 5 000 до 10 000 кв. м, так и офисы, предлагаемые в аренду целыми зданиями.

Объем свободных офисов площадью от 5 000 до 10 000 кв. м составляет около 53 тыс. кв. м. Наибольшая часть таких лотов сосредоточена в Центральном деловом районе — около 37% от общего объема офисов данного формата. В остальных деловых субрынках предложение крайне ограничено — в среднем по одному бизнес-центру, где возможна аренда помещения аналогичной площади.

Касаемо бизнес-центров большей площади — от 10 000 кв. м — на рынке доступно 130 тыс. кв. м. Половина площадей такого размера приходится на район ЗИЛ, где в 2023-2024 гг. были построены новые офисные объекты. Еще 42% объема таких офисов расположено за МКАДом и на Северо-Востоке.

Сокращение крупных лотов сопровождается перераспределением предложения в пользу средних форматов. По оценкам CORE.XP, на блоки площадью от 1 000 до 5 000 кв. м сегодня приходится 42% свободного предложения. Этот сегмент становится основным драйвером рынка, особенно среди компаний, оптимизирующих офисные площади и переходящих к гибридной модели работы.

«Спрос на крупные офисы остаётся стабильным, однако предложение не поспевает за потребностями арендаторов. Всё больше компаний переориентируются на покупку площадей в строящихся бизнес-центрах, что дополнительно снижает объем доступных лотов в аренду.», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Средневзвешенная ставка аренды по Москве на III кв. 2025 года составляет 29 100 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, что на 24% выше, чем годом ранее. В центральных районах ставки достигают 48 800 руб., внутри ТТК — около 43 600 руб., внутри МКАД — 34 600 руб.

На октябрь 2025 года в комплексе свободно всего 69 тыс. кв. м, что составляет 1,5% от общего объема офисных пространств.

«В Москва-Сити сохраняется стабильно высокий спрос при крайне ограниченном предложении. Около 40% текущего свободного объема ориентировано на продажу, а 60% — на аренду. В продажу преимущественно выставлены помещения площадью 200–500 кв. м и 1 000–2 000 кв. м, тогда как в аренду предлагаются пространства 100–500 кв. м и 1 000–2 500 кв. м», — отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.

Большая часть вакантных помещений — 62 тыс. кв. м — приходится на офисы класса А, оставшиеся площади — класса В. Две трети предложения сосредоточено в новом комплексе iCITY от MR Office, однако даже ввод этого проекта не изменил ситуацию дефицита.

Для сравнения:

• октябрь 2024 года — 1,3%
• октябрь 2023 года — 3,7%.
• За два года вакантность в классе А сократилась с 3,5% до 1,2%, в классе B— с 4,4% до 3,2%.

«Около 90% спроса со стороны инвесторов и конечных пользователей приходится на офисы класса А. Наибольшим спросом пользуются помещения до 500 кв. м, что отражает тенденцию к оптимизации площадей и растущую потребность в компактных, эффективно спланированных офисах, особенно среди среднего бизнеса и стартапов», — комментирует Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR.

Стабильный интерес также наблюдается к помещениям площадью от 500 до 5 000 кв. м, что отражает активность компаний, находящихся в стадии роста и консолидации своих команд. Аналитики CORE.XP прогнозируют, что даже с учетом запланированного ввода около 700 тыс. кв. м новых офисов до 2030 года, спрос будет полностью поглощать предложение без снижения стоимости.

Этому способствует уникальность локации и отсутствие свободных участков для нового строительства.

Первичные офисы — помещения в новых бизнес-центрах, построенных в 2022–2025 годах и ранее не сдававшихся в аренду.

Рост ставок объясняется выходом на рынок значительного объема новых площадей, введённых в эксплуатацию за последние два года. По оценке аналитиков CORE.XP, на октябрь 2025 года в аренду предлагается 91 тыс. кв. м первичных офисов, готовых к въезду уже сейчас, и ещё порядка 100 тыс. кв. м — с готовностью въезда до I квартала 2026 года.

«Спрос на качественные офисы в последние пять лет стабильно превышает объём нового ввода. Компании продолжают оптимизировать пространства, отдавая предпочтение современным зданиям с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и гибкой планировкой. Свободное предложение в готовых объектах зачастую представлено помещениями в не самой качественной отделке и уже не удовлетворяет запросам клиентов.», — комментирует Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Первичные офисы «с отделкой» предлагаются по более высоким ставкам — от 40 до 60 тыс. рублей за кв. м в год, тогда как помещения, требующие дополнительных вложений в отделку, сдаются по ставке от 20–40 тыс. рублей за кв. м в год.

Наиболее дорогие новые офисы расположены в пределах Центрального делового района, где средневзвешенная базовая ставка достигает 58 500 рублей за кв. м в год. В пределах Третьего транспортного кольца стоимость аренды квадратного метра составляет 41 900 рублей, а за МКАД — около 31 000 рублей. По данным CORE.XP, на октябрь 2025 года основной объём первичных площадей сосредоточен за МКАД, на юго-западе столицы (район ЗИЛ) и в Москва-Сити.