Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос на 31% в I квартале 2025 года, достигнув 136 млрд рублей, но доля классических инвесторов как покупателей сократилась до рекордных 15–20%. Рынок движется вопреки логике: рост обеспечили бизнес и госструктуры, скупающие объекты для собственных нужд под давлением арендного дефицита и высокой ключевой ставки
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году демонстрирует парадоксальную динамику: на фоне снижения объемов аренды на 50% в первом квартале, спрос на покупку офисов концентрируется в трех ключевых сегментах — бизнес, государство и частные инвесторы. Дефицит качественных объектов достиг исторического минимума — вакантность офисов класса А в столице упала до рекордных 4.6%, а инфляция строительных затрат выросла на 18% за год, что существенно переформатирует стратегии покупателей.
Корпоративный сектор формирует почти половину всех сделок. Крупные компании, особенно в IT, финансах и промышленности, активно выкупают помещения для собственных нужд, стремясь избежать роста арендных ставок, которые за 2024 год увеличились на четверть. Яркие примеры включают приобретение "Яндексом" 121 тыс. м² в Москве и покупку РЖД башни в "Москва-Сити".
Этот тренд усиливается развитием гибридных форматов: коворкинги, террасы, торговые галереи становятся обязательными элементами офисных пространств. Как отмечает Никита Константинов, коммерческий директор бизнес-центра Rublevo Business Park, локации за МКАД перестали быть компромиссом, превратившись в осознанный выбор для баланса стоимости и функциональности. В проектах подобного формата средняя площадь проданных лотов выросла на 30%, достигнув 130 м², что подтверждает спрос на комплексные решения.
Государственные структуры обеспечивают треть сделок, демонстрируя беспрецедентную активность. В 2024 году они вложили 397 млрд рублей в коммерческую недвижимость, что на 180% превышает показатели предыдущего года. В текущем году фокус сместился на создание офисных хабов для министерств и госкорпораций. Ключевыми мотивами стали требования к безопасности данных, бюджетной эффективности покупки в рассрочку с первым взносом всего 10%, а также доступность транспортной инфраструктуры. По словам эксперта, этот спрос особенно заметен в проектах, расположенных у будущих станций метрополитена.
Частные и институциональные инвесторы, чья доля сократилась до 15-20% из-за ключевой ставки ЦБ на уровне выше 20%, адаптировали свои стратегии. Они фокусируются на малых лотах площадью до 100 м², которые составляют почти половину сделок и предназначены для аренды стартапам или профессиональным услугам. 90% таких сделок в Москве используют рассрочку, а ориентация на "инфраструктурный дивиденд" — рост цен на 30-35% после ввода новых станций метро — стала ключевым критерием выбора. В проектах бизнес-класса инвесторы активно приобретают помещения с панорамными видами и высокими потолками, которые демонстрируют рост стоимости выше рыночных 16.2% в год.
География спроса претерпевает значительные изменения. Районы вдоль строящихся линий метро, такие как Троицк и Рублево-Архангельское, демонстрируют рост цен на 8-10% в год. Бизнес-парки за МКАД привлекают корпорации сочетанием цены и логистики, где стоимость квадратного метра остается на 45% ниже аналогов в ЦАО даже после роста до 260 тыс. рублей. Mixed-use комплексы с торговыми галереями от 5.5 тыс. м² и экосервисами становятся новым стандартом, подтверждая переход от изолированных офисов к многофункциональным средам.
«Во втором полугодии 2025 года вероятны три сценария развития. Последовательное снижение ключевой ставки не менее, чем до 15% может оживить инвестиционный сегмент, усилив конкуренцию за лоты площадью до 500 м². Государство продолжит скупку объектов класса А для ведомств, особенно в проектах с транспортной доступностью. Бизнес усилит тренд на "офис как сервис" с акцентом на экологичность и умную инфраструктуру. Главный парадокс года сохранится: рынок аренды будет сокращаться, тогда как рынок покупки продолжит рост, объединяя бизнес, ищущий среду для консолидации команд, государство, стремящееся к контролю над активами, и инвесторов, делающих ставку на точки роста в периферийных локациях. Их объединяет отказ от шаблонов в пользу адаптивных решений, формирующих новую карту офисной недвижимости столицы», - заключает Никита Константинов.
В ближайшие три года в столице введут более 3 млн кв. м новых офисов, но лишь 13% из них предназначены для сдачи в аренду. На фоне устойчивого спроса арендные ставки продолжают расти, а структурный перекос в сторону продаж становится все более очевидным.
Согласно совместному исследованию делового квартала «Сколково Парк» и консалтинговой компании NF Group, в период с 2025 по 2027 год в Москве ожидается ввод 89 офисных объектов общей площадью свыше 3 млн кв. м. Однако арендаторам будет доступна лишь небольшая часть этого объема – всего 13%, или 13 проектов совокупной площадью 410 тыс. кв. м.
В среднем ежегодный ввод арендных площадей в ближайшие три года не превысит 150–160 тыс. кв. м, прогнозируют аналитики NF Group. Это в 4-5 раз ниже уровня текущего спроса: за последний год объем новых арендных сделок превысил 700 тыс. кв. м.
«С учетом дефицита офисных площадей в аренду и сохраняющегося спроса на рынке, а также факта того, что многие объекты вводятся в эксплуатацию уже полностью или частично реализованными, запрашиваемые ставки аренды будут продолжать расти. Мы уже фиксируем вакантность, близкую к историческому минимуму, рост интереса к гибким офисным решениям и предварительному бронированию площадей в проектах на стадии строительства. В этих условиях компании-арендаторы будут активнее закреплять условия аренды заранее, а девелоперы получат стимул к редевелопменту устаревших объектов. Кроме того, часть арендаторов может рассмотреть офисы в районах вне традиционных деловых кластеров, если качественные площади в центре станут недоступны или слишком дорогими», – рассказывает Мария Зимина, партнер NF Group.
«В условиях ограниченного предложения на рынке аренды класса A интерес к новым объектам формируется задолго до их ввода. На примере реализации проекта «Сколково Парк» мы видим повышенное внимание со стороны арендаторов, готовых планировать расширение за 12–18 месяцев до окончания текущего договора. Проработка сделки за год до въезда — это уже не рекомендация, а необходимость и новый тренд, вызванный дефицитом качественного предложения: на рынке больше нет «быстрых решений». Кроме того, сами арендаторы стали разборчивее: требования к экологичности, технологичности, инфраструктуре и устойчивости бизнес-среды возросли. Для девелоперов это сигнал — выигрывать будут те проекты, которые предлагают не просто квадратные метры, а комфортную среду и сервис»,–комментирует Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково Парк».
Рынок офисной аренды переходит в стадию структурного дефицита. Большая часть нового строительства на ближайшие 3 года ориентирована на размещение собственных штаб-квартир и форматы built-to-suit, которые не участвуют в открытом рынке, а также продажу. Поэтому при росте девелоперской активности объем новых предложений, доступных для аренды, все больше отстает от реальных потребностей бизнеса.
В ряде ведущих мировых столиц, по данным международной консалтинговой компании McKinsey, сотрудники проводят в офисе лишь 3,5 дня в неделю, но приходя туда, они ожидают гораздо большего, чем просто стол и стул. «Отелефикация», биофилия, сателлитные офисы, инклюзивность и человекоцентричность – это новые тренды в проектировании, строительстве и использовании рабочих пространств, которые затронут и Москву. Эксперты KEY CAPITAL на конкретных примерах показывают, почему привычная классификация офисов устарела и какие факторы будут действительно определять качество современного рабочего пространства.
Буквы на фасаде: что скрывалось за классами A, B, C?
Десятилетиями рынок оперировал понятной, на первый взгляд, азбукой: офисы делились на классы A, B и C. Принадлежность к классу «А», например, сигнализировала о престиже: расположение в ЦАО, новое здание или качественная реконструкция, обязательный паркинг, высокие потолки от 2,7 метра и современные инженерные системы. Классы B и C предлагали более бюджетные варианты. Однако в основе этой классификации лежали преимущественно формальные параметры, где статус и внешний лоск превалировали над реальным функционалом и удобством для людей.
В 2024 году в Москве предприняли попытку модернизировать подход, впервые за десятилетие пересмотрев систему классификации. Появился новый высший класс prime для самых передовых зданий с «зелеными» сертификатами, ужесточились требования к инженерии и экологии. Старая категория B трансформировалась в B+ и B-, некоторые требования смягчили, например, к удаленности от метро и наличию парковки. Казалось бы, шаг в верном направлении, но суть подхода осталась прежней – фокус на формальных характеристиках здания.
«Простая смена букв и корректировка параметров не решают главной проблемы: классическая система оценки офисов все еще игнорирует ключевые изменения в самом подходе к работе и организации пространства, упуская из виду потребности современного бизнеса и его главного актива – сотрудников», – обращает внимание Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL.
Пандемия как катализатор: офис перестал быть просто «рабочим местом»
Пандемия стала мощным катализатором перемен, спровоцировав глобальный эксперимент по удаленной работе. Когда почти 40% офисных сотрудников в ЕС внезапно перешли на полный домашний офис, а аналитики McKinsey заговорили о возможном падении спроса на офисные площади на 13% к 2030 году, стало очевидно: прежние нормы рухнули. Массовый переход на удаленку вскрыл ее очевидные преимущества: гибкость графика (85% респондентов в одном из исследований назвали это ключевым плюсом), существенную экономию времени и денег на дорогу (78%) и возможность лучше совмещать работу с личной жизнью (72%).
Однако одновременно выявились и серьезные недостатки дистанционного формата. Многие столкнулись с нехваткой живого общения с коллегами (64%), что негативно сказалось на командном духе и обмене идеями. Другие ощутили проблемы с мотивацией и самоорганизацией в домашних условиях (49%), а третьи (35%) выразили опасения по поводу замедления карьерного роста из-за «невидимости» для руководства.
Этот опыт заставил компании и сотрудников переосмыслить саму суть офиса. Помимо удаленного, многие компании начали практиковать гибридный график, при котором сотрудники в среднем посещают офис 3,5 дня в неделю, по данным McKinsey. Это подтверждает эту новую реальность: офис нужен, но уже не для всего и не для всех в режиме 24/7.
Новая реальность – новые метрики: от квадратных метров к «человеческому» капиталу
Если раньше эффективность офиса измеряли квадратными метрами и арендной ставкой, то сегодня компании все чаще оценивают рабочее пространство по его способности привлекать, удерживать и развивать таланты. Формальный класс «А» или «В» больше не гарантирует успеха в достижении этих целей. На смену приходит человекоцентричный подход, который можно описать через адаптированную иерархию потребностей: надежные технологии, комфортная физическая среда и психологическое благополучие.
Именно поэтому фокус смещается на well-being и инклюзивность. По данным лондонского архбюро Oktra, лишь 21% сотрудников считают свои рабочие места полностью инклюзивными, а значит, почти 80% персонала чувствует себя в офисе ограниченно. Создание среды, учитывающей разнообразные потребности – от физической доступности (широкие коридоры, регулируемые столы) до сенсорного комфорта (регулируемое освещение, акустика) – становится бизнес-необходимостью.
Важнейшим инструментом здесь выступает биофилия – интеграция природных элементов в рабочее пространство. Исследования подтверждают позитивное влияние растений и естественного света на самочувствие и продуктивность. Даже имитация природы, как зеленый ковер и растения в офисе Lindt, может дать схожий эффект.
Современный офис также проектируется для движения и выбора. Цель – избежать «гнездования», когда сотрудники весь день проводят за одним столом. Это достигается стратегическим размещением различных зон и сервисов, а также внедрением решений вроде столов для работы стоя (в Скандинавии к ним имеют доступ 90% работников, в Великобритании – лишь 1%). Ключевым становится принцип promote choice – предоставление сотрудникам возможности выбирать среду под конкретную задачу: тихие зоны для концентрации, пространства для совместной работы, неформальные уголки для отдыха или быстрых встреч.
Гибкость и адаптивность – валюта будущего офиса
Современный бизнес живет в условиях постоянных изменений. В такой динамичной среде офис не может оставаться статичным монументом. Привычная система классификации совершенно не учитывает ключевой сегодня параметр – способность пространства адаптироваться к будущим потребностям. Как отмечают эксперты, даже стандартный срок аренды в 3-4 года до точки пересмотра может оказаться слишком долгим периодом, за который требования компании к офису кардинально изменятся.
Поэтому на передний план выходит принцип build for adaption – проектирование с прицелом на будущую гибкость. Это означает создание базовой структуры офиса, особенно ключевых зон циркуляции, таким образом, чтобы ее можно было легко модифицировать без необходимости полного демонтажа и переделки. Сами форматы рабочих мест тоже становятся максимально гибкими. На смену жестким кабинетам приходят не только открытые пространства с выделенными зонами коллаборации, но и такие подходы, как hot-desking (отказ от фиксированных мест) и activity-based working (выбор рабочего места в зависимости от текущей задачи). Исследования показывают, что последний подход может повысить продуктивность и благополучие за счет удовлетворенности приватностью и коммуникацией.
Набирают популярность коворкинги и сателлитные офисы – небольшие рабочие центры, расположенные ближе к месту жительства сотрудников. Все эти форматы объединяет одно – стремление предоставить сотрудникам и компании максимальную гибкость.
Эта гибкость проявляется не только в планировках, но и в самом подходе к созданию атмосферы офиса путем его «очеловечивания». В мире этот тренд получил название resimercial – смешение жилищных (residential) и коммерческих (commercial) элементов пространства, а также hotelification (заимствование опций из гостиничной индустрии). Речь идет о создании интуитивно понятной, человекоцентричной среды, которая превращает офис из утилитарного пространства в место, куда хочется возвращаться, как домой.
«Офисы будущего также должны учитывать поколенческие различия в ожиданиях от комфортного офисного пространства, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту Rariteco. – Так, наше исследование предпочтений поколения Z показало, что 60% работников-зумеров (рожденных после 1998 года) считают важным фактором наличие в офисном центре инфраструктуры для заботы о себе. Они хотят видеть в составе бизнес-центра возможности для занятия спортом, наблюдения за здоровьем, условия для полезного питания. Как показал наш опрос, все эти факторы прямо влияют на выбор места работы и их отношение к работодателю».
Что важнее буквы: как теперь оценивать офис?
Итак, если буквы A, B, C больше не являются надежным ориентиром, как теперь оценивать качество и пригодность офисного пространства? Ответ прост и сложен одновременно: нужно смотреть вглубь, анализируя реальные характеристики и то, насколько они отвечают конкретным целям и культуре компании. Вполне может оказаться, что грамотно спроектированный и управляемый офис, формально относящийся к классу B или даже B-, окажется гораздо более эффективным и «человечным» инструментом для бизнеса, чем премиальное, но морально устаревшее пространство класса A.
Вместо того чтобы полагаться на формальный «ярлык», современным компаниям при выборе или проектировании офиса стоит обращать внимание на целый комплекс факторов. Эксперты Key Capital выделяют следующие ключевые аспекты для оценки:
Поддержка гибридной работы: наличие разнообразных пространств, подходящих как для индивидуальной сфокусированной работы, так и для командного взаимодействия.
Фокус на коллаборации и социализации: пространство должно активно способствовать живому общению, обмену знаниями и укреплению социальных связей.
Wellbeing и инклюзивность: оценка уровня акустического и визуального комфорта, качества воздуха, доступа к естественному свету, наличия биофильных элементов (растений, натуральных материалов).
Адаптивность и гибкость: возможность легко трансформировать пространство (модульная мебель, подвижные перегородки, универсальные зоны).
Качество управления и сервисов: эффективность работы управляющей компании, наличие и качество дополнительных сервисов (от питания до фитнес-зон).
Соответствие корпоративной культуре и бизнес-задачам: офис должен отражать ценности компании и поддерживать ее стратегические цели. Вся среда должна способствовать творчеству, экспериментам и междисциплинарному взаимодействию, как это делают Google или Apple.
«Зачастую, современные офисы напоминают детский сад для взрослых, и кажется, что это никак не помогает повышению эффективности, – резюмирует Ольга Гусева. – Но для многих сфер, особенно ИТ, именно такой формат является успешным для привлечения хороших кандидатов и создания конкурентных продуктов. То есть можно говорить, что классификация перешла скорее в отраслевые потребности. Мы видим, что одним важно иметь много игровых зон и мест отдыха – это, как правило, компании, которые работают по принципу Agile (ценности и методы гибкого управления проектами). Есть компании, которым важен простор, тема экологичности и дружелюбная среда, а другим необходимо, чтобы офис стал вторым домом, где можно хранить запасной гардероб, иметь возможность привести себя в порядок. Даже туалетные комнаты – и те переживают трансформацию. Оценка офиса перестала быть простым сравнением формальных характеристик; это комплексная задача, требующая глубокого понимания современных трендов, потребностей конкретной команды и бизнес-задач».
Москва, 14 марта - Еще год назад брокеры затруднялись назвать точное количество таких предложений на столичном рынке, описывая их как «единичные проекты». Сегодня ситуация изменилась: по данным аналитиков CORE.XP и Rublevo Business Park, в Москве и Подмосковье представлено уже 70 офисов с террасами.
Рынок офисной недвижимости Москвы активно меняется. Всё больше компаний выбирают современные пространства, где можно эффективно сочетать работу и отдых. Такие решения стали ответом на дисбаланс на рынке труда. С одной стороны, работодатели стремятся вернуть сотрудников в офисы, так как полностью удаленный формат показал свои слабые стороны: он усложняет коммуникацию, снижает вовлеченность и ослабляет корпоративную культуру. С другой стороны, сотрудники ценят гибкость и комфорт: все чаще отдают предпочтение гибридному или полностью удаленному режиму работы, а в офисе хотят видеть зоны для отдыха.
«Террасы становятся дополнительным преимуществом, создающим комфортную и вдохновляющую атмосферу для работы и встреч. В условиях нехватки кадров такие пространства играют важную роль, помогая привлекать и удерживать талантливых сотрудников, для которых комфортная рабочая среда и возможность работать в нестандартных условиях становятся значимыми факторами при выборе работодателя», - комментирует Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.
При строительстве бизнес-центров уже учитываются новые тренды. Архитекторы и девелоперы активно внедряют решения, которые делают офисы не только функциональными, но и привлекательными для сотрудников. Террасы, зоны отдыха, «зеленые» пространства и панорамные виды становятся неотъемлемой частью современных рабочих пространств.
«Лоты с террасами пользуются повышенным спросом: ими интересуются производители стройматериалов, рекламные агентства, IT-компании и так называемые «семейные офисы», которые помогают состоятельным семьям управлять своими активами. По нашим оценкам, около 30% компаний приобретают такие помещения в дополнение к основному офису, используя их для мероприятий или в качестве переговорных зон», - отмечает Никита Константинов, коммерческий директор бизнес-центра Rublevo Business Park.
По его словам, спрос на террасы будет только расти. Кроме того, крупные компании всё чаще интересуются нестандартными решениями, такими как помещения с антресолями, которые позволяют эффективно использовать площадь и создавать многофункциональные рабочие зоны.
По состоянию на декабрь 2024 года средняя площадь офисных лотов, предлагаемых на продажу в бизнес-центрах Москвы, составила порядка 285 кв. м, что на 18,9% ниже, чем годом ранее. К таким выводам пришли аналитики Tekta Group. В прошлом декабре средняя площадь продаваемых офисов равнялась 351,2 кв. м.
«Нарезка офисов подстраивается под спрос: в прошлом году на коммерческий рынок зашли частные инвесторы, которые видят вложения в офисную недвижимость как выгодную альтернативу жилой. Таким игрокам девелоперы предлагают небольшие лоты, стоимость которых сопоставима с квартирами бизнес- и премиум-класса. К примеру, в локации Ленинградского делового коридора от общего объема в 78,5 тыс. кв. м 56% предложения представлено помещениями 55-150 кв. м и еще 12% – выше 150-250 кв. м», — пояснила Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.
На данный момент на рынке представлено преимущественно две формы реализации офисных лотов: ДДУ и ДКПБВ. Согласно данным компании NF Group, почти три четверти (73%) первичного офисного предложения реализуется в формате ДКПБВ и 24% — по ДДУ. Еще один объект реализуется в формате продажи юр. лица, что составляет около 4% от всего объема предложения.
На конец 2024 года на первичном рынке в формате ДДУ предлагалось 100 тыс. кв. м в 14 проектах, тогда как по итогам 2023 года к продаже по ДДУ были представлены площади в 10 проектах — 97 тыс. кв. м. В формате ДКПБВ в тот же период в 2024 году предлагалось 305 тыс. кв. м в 27 проектах, а в 2023 — 217 тыс. кв. м в 11 проектах.
«Для своего премьерного проекта в сфере коммерческой недвижимости мы выбрали формат ДДУ. Для нас это дополнительная ответственность перед собственниками и банком. Ведь при проектном финансировании строительство обязано завершиться в указанные сроки – банк выдает деньги застройщику траншами в соответствии с выполненными работами на площадке. Кроме того, по закону девелопер должен следить за тем, чтобы качество здания соответствовало условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также проектной документации. Выполнение всех этих обязательств гарантирует клиентам полную надежность и безопасность сделки: каждый ДДУ проходит государственную регистрацию, а значит, на один объект недвижимости невозможно заключить два и более договора», — прокомментировала Елизавета Севастьянова.
По данным NF Group, по итогам 2024 года средневзвешенная цена проектов с первичной продажей офисов составила 439,3 тыс. руб. за кв. м (c учетом НДС, если применимо), рост за год составил 17,5%. Аналитики отмечают, что динамика цен связана с тремя факторами: ростом запрашиваемых цен на проекты, вымыванием за год более бюджетного предложения, а также стартом продаж в проектах с высокими запрашиваемыми ценами.
