По данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», в октябре 2023 г., когда ставки стали расти, соотношение сделок на вторичном рынке было следующим: 40% - приходилось на наличные средства, а 60% ─ на ипотеку по рыночным ставкам. Теперь же, на момент конца декабря 2024 и начало 2025 ситуация кардинально поменялась. По нашим данным, 80-85% сделок проходит за «наличку» и только 10-15% с использованием кредита. Преобладание сделок за наличные средства связано с высокими рыночными ставками, которые делают покупку готового жилья в кредит практически невозможной. Следует отметить, что в готовом жилье комфорт-класса покупатели берут в кредит небольшие суммы от 1,5 до 4 млн руб.
Сегодня можно говорить об уменьшении количества сделок на вторичном рынке. Доля же сделок за наличные, если сравнивать с октябрем 2023 г., увеличилась на 40-45%, отметила Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Ипотека практически исчезла с рынка вторичного жилья. Покупателям крайне невыгодно приобретать жилье по рыночным ипотечным ставкам. По данным, сегодня не более 10-15% сделок фиксируется на рынке вторичного жилья Москвы с использованием кредита», ─ говорит эксперт.
Спрос на вторичное жилье будет снижаться и далее под воздействием высоких ипотечных ставок. Возможна небольшая корректировка цен. Летом можно будет купить жилье с некоторой коррекцией в сторону уменьшения цены, но обычно в этом сезоне количество предложения меньше. По нашим прогнозам, осенью рынок отыграет, жилье будет стоить дороже.
В ноябре вырос спрос на вторичное жилье в Москве. И больше всего клиенты проявляют интерес к готовым объектам премиального и элитного сегментов. При этом покупателям доступен широкий выбор: сейчас на вторичном рынке «старой» Москвы[1] собственники продают порядка 44 тысяч квартир и апартаментов. Квадратный метр в них обойдется в среднем[2] в 364,4 тысяч рублей (на 13,4% меньше, чем на первичном рынке). Стоимость реализуемых объектов варьируется от 2,05 млн рублей до 4,32 млрд рублей. Аналитики компании «Метриум» рассказывают о пяти самых дорогих округах на рынке вторичного жилья столицы.
1. Центральный округ
Средняя цена кв. м: 725,8 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 66 млн руб.
Объем предложения: 7711 лотов
Число лотов с ценой кв. м от 1 млн руб./кв. м: 2344
Центральный округ Москвы лидирует по средней цене кв. м вторичного жилья – 725,8 тысяч рублей. Данный показатель на 27,4% ниже, чем на первичном рынке ЦАО. Таким образом, в историческом центре мегаполиса наблюдается максимальный разрыв цен между первичным и вторичным жильем. Также Центральный округ занимает первое место по объему предложения на вторичном рынке столицы – здесь представлено 7711 квартир и апартаментов, что составляет 17,5% от всего вторичного жилья Москвы в продаже. В свою очередь, на первичном рынке ЦАО, напротив, находится на последнем месте по объему экспозиции. В Центральном округе продается самое дорогое вторичное жилье Москвы – пентхаус с отделкой площадью 530 кв. м на Остоженке в элитном комплексе 2004 года постройки за 4,32 млрд рублей (8 млн рублей за кв. м).
«Доля выдачи ипотеки на готовое жилье сейчас на 7 п.п. выше, чем на строящееся, – отмечает Игорь Сибренков,коммерческий директор ГК «Основа». – Это свидетельствует о популярности вариантов с «ключами». В случае инвестирования с целью перепродажи, очевидно, будут больше востребованы строящиеся объекты. Если же клиент хочет «здесь и сейчас» начать получать пассивный доход от сдачи в аренду, предпочтительным вариантом окажутся готовые проекты.
Важно отметить, что арендные ставки в Москве с начала года выросли в среднем на 40%. При этом в сегменте премиальной и элитной недвижимости опережающими темпами дорожают действительно эксклюзивные проекты: комплексы в знаковых локациях, с авторской архитектурой, широким набором инфраструктуры внутри проекта и т. д. Так, и после ввода в эксплуатацию продолжают расти цены в легендарном комплексе RED7 на Садовом кольце, архитектурная концепция которого была разработана нидерландским архбюро MVRDV, входящим в топ-5 лучших архбюро мира. Сейчас в этом проекте реализовано более 80% предложения, а продается 50 лотов от девелопера и 8 от инвесторов».
2. Западный округ
Средняя цена кв. м: 443 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 29,5 млн руб.
Объем предложения: 7109 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 423
Западный округ занимает второе место в Москве по средней цене кв. м на вторичном рынке – 443 тысяч рублей за кв. м. Этот показатель на 3,8% выше, чем на рынке первичного жилья ЗАО. Преобладание средней цены вторичного жилья в ЗАО обусловлено большим объемом вторичного предложения в новых домах относительно высокой доли жилья на ранней стадии строительства на первичном рынке. Также явление обусловлено неоднородностью структур предложения на первичном и вторичном рынках. По объему предложения на вторичном рынке Западный округ занимает второе место – здесь представлено 7109 лотов (16,2% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира на западе столицы – это пентхаус без отделки площадью 1640 кв. м в премиальном жилом комплексе 2019 года постройки в Раменках за 3,78 млрд рублей (2,3 млн рублей за кв. м).
3. Северо-Западный округ
Средняя цена кв. м: 374,6 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 20,5 млн руб.
Объем предложения: 3719
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 23
Третье место по средней цене кв. м вторичного жилья Москвы занимает Северо-Западный округ с результатом 374,6 тысяч рублей. Этот показатель на 18,9% ниже средней цены на первичном рынке СЗАО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северо-Западный округ занимает последнее – девятое – место в «старой» Москве. В СЗАО реализуется 3719 лотов (8,5% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Вместе с тем здесь немало дорогих квартир и апартаментов, особенно в районе Хорошево-Мневники. А максимальная стоимость вторичного жилья на северо-западе столицы зафиксирована в Покровском-Стрешнево –трехэтажный дом с ремонтом 2014 года постройки площадью 706,2 кв. м продается за 1,14 млрд рублей (1,6 млн рублей за кв. м). Объект находится на территории парка и имеет статус апартаментов.
4. Северный округ
Средняя цена кв. м: 357,1 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 18,5 млн руб.
Объем предложения: 4867 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 82
На четвертой позиции по средней цене кв. м на вторичном рынке Москвы – Северный округ, где квадратный метр обойдется в среднем в 357,1 тысяч рублей. Этот показатель на 16,3% ниже, чем на рынке новостроек САО. По объему предложения на рынке вторичного жилья Северный округ находится на третьем месте в «старой» Москве – здесь представлено 4867 лотов (11,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая вторичная квартира в САО расположена в жилом небоскребе 2006 года постройки в Хорошевском районе. Шестикомнатный лот площадью 233 кв. м с дизайнерским ремонтом стоит 468 млн рублей (2 млн рублей за кв. м).
«Северный округ, особенно Хорошевский район, в последние годы активно застраивался масштабными премиальными проектами, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк»). – САО выделяется благоприятной экологической обстановкой, развитой инфраструктурой и обширными зелеными зонами, причем некоторые из них создают девелоперы при участии ведущих отечественных и мировых ландшафтных дизайнеров. В то же время это направление в столице до сих пор не такое дорогое, как традиционно престижные центр и запад. Поэтому здесь совершается немало инвестиционных сделок. В результате на вторичный рынок выходят в том числе высокобюджетные квартиры в готовых корпусах строящихся проектов. Например, в премиальном жилом квартале «Прайм Парк» сегодня продается 105 лотов от девелопера и почти столько же от инвесторов.
Стоит отметить, что цены в проекте до сих пор держатся на среднем для премиум-класса уровне, несмотря на готовность многих башен, эксклюзивный сервис, благоустроенный частный парк на 3,5 га и развитую инфраструктуру. В то же время ежегодно квартиры в «Прайм Парке» дорожают быстрее инфляции. Эти характеристики делают наш жилой квартал максимально привлекательным для инвесторов».
5. Юго-Западный округ
Средняя цена кв. м: 332,5 тыс. руб./кв. м
Средняя стоимость лота: 17,3 млн руб.
Объем предложения: 3999 лотов
Число лотов с ценой от 1 млн руб./кв. м: 11
Топ-5 округов Москвы с самым дорогим вторичным жильем замыкает Юго-Западный. Средняя цена кв. м на вторичном рынке ЮЗАО – 332,5 тысяч рублей. Этот показатель на 8,5% ниже, чем на рынке первичного жилья Юго-Западного округа. По объему предложения на вторичном рынке ЮЗАО находится на шестом месте в «старой» Москве – здесь представлено 3999 лотов (9,1% от всех объектов на рынке вторичного жилья). Самая дорогая квартира на юго-западе столицы – пентхаус без отделки площадью 457,1 кв. м в премиальном жилом комплексе 2012 года постройки. Этот лот обойдется в 703 млн рублей (1,54 млн рублей за кв. м).
«Абсолютное большинство элитной и премиальной недвижимости на вторичном рынке сконцентрировано в ЦАО и отчасти ЗАО, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Это связано с тем, что до недавнего времени практически все высокобюджетное жилье строилось в историческом центре и вдоль Кутузовского проспекта. Правда, еще недавно на статус элитного округа также претендовал ЮЗАО, который несколько лет по уровню востребованности успешно конкурировал с ЗАО. Но все-таки, в итоге, юго-запад лишился перспективного статуса. Прежде всего, это произошло, потому что, в отличие от западного направления, ЮЗАО не обладает удобным транспортным сообщением с престижными загородными локациями.
Сегодня география премиального рынка смещается, более 50% проектов премиум-класса девелоперы реализуют за пределами ЦАО и ЗАО. Учитывая высокий инвестиционный спрос в этих новостройках, в ближайшие годы можно ожидать рост числа дорогих объектов на вторичном рынке СЗАО, САО и других округов «старой» Москвы».
В условиях высоких ключевой и ипотечных ставок, приобретение недвижимости в кредит оказывается невозможным для части потребителей. Чтобы решить свой жилищный вопрос, одни покупают объекты с использованием наличных средств, другие — выкупают у других собственников квартиры, приобретенные по старой более низкой ставке, третьи — рассматривают формат альтернативной сделки. Однако на рынке вторичной недвижимости есть еще одна стратегия приобретения жилья — городские торги. Об особенностях покупки квартир на аукционах, актуальных ценах и предложении таких лотов в Москве, рассказала Елена Мищенко, руководитель Департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
На сегодняшний день в столице на аукцион выставлено свыше 400 жилых помещений. Среди них — муниципальная недвижимость, квартиры, находящиеся в залоге у банка, имущество обанкротившихся компаний. Приобрести такие объекты может любой желающий. Предварительно для этого надо зарегистрироваться на электронной площадке торгов, зафиксировать правовые отношения с организацией электронной подписью и дождаться окончания проверки документов.
Главное преимущество аукционного жилья — цена, которая в среднем на 15-20% ниже рыночной. В ходе торгов стоимость объекта может увеличиться примерно на 20% от ее изначальной стоимости, однако в сравнении с обычными лотами, находящимися в экспозиции, цена аукционных все равно будет ниже.
Например, в Бутырском районе в пешей доступности от метро на торгах представлена двухкомнатная квартира без ремонта площадью 43,7 кв. м. Лот расположен в кирпичном доме 1961-го года постройки. Стартовая цена объекта — 6,4 млн руб. В той же локации реализуется двухкомнатная квартира от собственника, расположенная в жилом здании 1960-го года, площадью 45 кв. м. Отделка также не предусмотрена. Стоимость лота — 15,9 млн руб., что почти в 2,5 раза дороже квартиры, представленной на торгах. В ходе аукциона цена квартиры на торгах может вырасти до 7,7 млн, однако все равно конечная стоимость будет в разы ниже рыночной в этом районе.
Планируя покупку аукционного жилья важно не просто гнаться за более низкой стоимостью, но и учитывать и ряд особенностей такой недвижимости. Во-первых, чаще всего объекты на торгах продаются без отделки и требуют полноценного ремонта. Во-вторых, аукционные лоты обычно находятся в старых домах на первых этажах и не отличаются хорошими видовыми характеристиками. Конечно, на торгах можно найти квартиры во «вчерашних новостройках» на более высоких этажах, однако и спрос, и цены на такие объекты выше.
«Если покупатель планирует приобрести квартиру на аукционе, мы рекомендуем обратиться к специалистам. Это позволит значительно ускорить процесс покупки, сформировать стратегию поведения на торгах, избежать переплаты и оперативно подобрать подходящий вариант и не упустить желаемую квартиру. Еще один важный нюанс — проверка объекта. Аукционные лоты могут иметь те же юридические пороки и обременения, что и обычные вторичные квартиры. Например, вместе с объектом покупателю могут достаться неоплаченные счета за жилищно-коммунальные услуги предыдущего владельца, которые нивелируют всю выгоду от приобретения недвижимости по сниженной цене. Также в квартире могут быть зарегистрированы посторонние люди. Иногда и бывший собственник отказывается выехать, считая продажу его имущества на торгах несправедливой. Безусловно, его присутствие в квартире будет признано незаконным, и проблема решится, но с точки зрения психологии, новому собственнику эта ситуация доставит определенные неудобства. Специалист в сфере недвижимости поможет не только проверить объект на предмет обременений, но и оценить потенциальные риски, с которыми можно столкнуться уже после покупки объекта, и принять окончательное решение о приобретении или отказе от выбранной аукционной квартиры», — комментирует Елена Мищенко, руководитель Департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Студии — один из самых востребованных форматов на рынке жилья старой Москвы. Небольшие по площади лоты можно приобрести как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. По данным Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», в столице во введенных в эксплуатацию новостройках экспонируется 447 студий. На вторичном рынке жилья количество студий в продаже в два раза больше — 954 лота.
Студии на первичном и вторичном рынках представлены в 29 районах Москвы. Приобрести студию в готовой новостройке в среднем можно за 12 млн руб., на вторичном рынке жилья — за 11,1 млн руб. Средняя стоимость студий на первичном рынке на 8% больше, чем на «вторичке».
Наибольший объем предложения студий во введенных новостройках и на вторичном рынке сосредоточен в десяти районах старой Москвы. Среди них Очаково-Матвеевское (164 лота), Ховрино (125 лотов), Хорошево-Мневники (66 лотов), Останкинский (55 лотов), Рязанский (46 лотов), Раменки (44 лота), Западное Дегунино (39 лотов), Можайский (35 лотов), Кунцево (25 лотов) и Митино (22 лота). При этом в семи из десяти районов цена студии на первичном рынке в среднем на 25% выше, чем на вторичном. В оставшихся трех локациях стоимость лота на вторичном рынке наоборот выше, чем во введенных новостройках, — в среднем на 3,7%.
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Студии — один из наиболее популярных форматов лотов, как среди покупателей, приобретающих недвижимость для непосредственного проживания, так и среди инвесторов. На первичном рынке недвижимости во введённых проектах на долю студий приходится 6% лотов, на вторичном — 3%. Среди очевидных преимуществ малогабаритных объектов — относительно низкая стоимость. В структуре спроса последних лет малогабаритный формат лотов стабильно находятся в тройке лидеров, особенно в массовом сегменте. Рост спроса на студии привел и к росту цены: за год прирост средней стоимости в комфорт-классе составил 25%».
По данным Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость метра на вторичном рынке жилья на 14,9% выше, чем у новостроек. Средневзвешенная стоимость квадратного метра предложения на вторичном рынке составляет 558,3 тыс. руб., а новостроек – 486,0 тыс. руб.
На вторичном рынке в границах «старой» Москвы предложение в реализации представлено в 125 районах, жилье на первичном рынке можно приобрести в 92 районах. В зависимости от локации средний уровень цен на «вторичке» превышает среднюю стоимость новостроек. Так, в 24 районах Москвы средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном. Разница в цене составляет от 1,4% до 60,4%. Наибольший разрыв в цене отмечен в районах Некрасовка, Очаково-Матвеевское, Ховрино, Покровское-Стрешнево, Северное Тушино, Бибирево, Тимирязевский, Пресненский, Черемушки и Косино-Ухтомский.
Минимальный разрыв в стоимости зафиксирован в девяти районах: Филевский парк, Соколиная гора, Нижегородский, Хорошевский, Крюково, Чертаново Южное, Люблино, Южное Бутово и Щукино. Здесь отмечается почти одинаковый уровень цен на квадратный метр.
Однако в 59 районах средневзвешенная цена метра на первичном рынке жилья больше вторичного. Самая большая разница между ценами отмечается в Тверском районе и Якиманка, где средневзвешенная стоимость метра новостроек в два раза выше, чем на «вторичке». Также существенная разница в цене между вторичным жильем и новостройками наблюдается в районах Перово, Печатники, Преображенское, Гагаринский, Марьино, Академический, Донской, Коньково, Марфино, Ростокино, Южное Тушино и Котловка. В этих локация вторичное жилье дешевле от 27,5 до 57,7%.
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками объясняется несколькими факторами: объем первичного и вторичного рынков в этих районах, класс жилья, качественные параметры вторичного рынка. В районах, в которых на сегодняшний день на первичном рынке предложение резко сократилось (например, Некрасовка, Северное Тушино), цена вторичного рынка выше. В этих районах «свежая вторичка» и она востребована у потребителей. В районах, в которых ведется активное строительство (например, Очаково-Матвеевское, Ховрино, Покровское Стрешнево), уровень цены первичного рынка ниже».
