Posts Tagged: вторичное жилье

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», порядка 80% продавцов вторичных квартир закладывают в стоимость лота возможный дисконт, который в среднем составляет от 2 до 5%. Каждый третий собственник готов пойти и на бóльшую скиду, чтобы быстрее реализовать объект. При этом большинство покупателей, встречающихся на рынке, либо не рискуют торговаться, либо делают это неверно. О том, как правильно просить дисконт и сделать покупку наиболее выгодной, рассказала руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Один из самых важных этапов торга — подготовка. У продавца понравившейся квартиры нельзя сразу просить снизить цену, для этого нужны объективные причины. Поэтому важно предварительно проанализировать рынок и конкретные предложения в выбранной локации, изучить цены и состояние похожих лотов. Лучше всего выбрать несколько объектов и посетить их, чтобы не только иметь альтернативный вариант покупки, но и понять, готовы ли другие собственники к торгу, и на какой дисконт могут пойти они. Так, уже общаясь с владельцем наиболее подходящей квартиры, покупатель сможет составить четкий план дальнейших действий, основанный на конкретной информации.

Торгуясь с собственником, необходимо называть объективные причины для скидки. Первое правило — никогда нельзя апеллировать к сочувствию продавца, говорить, что ожидается пополнение в семействе, решается вопрос с работой или рассказывать о других личных и финансовых проблемах. Скорее всего, у собственника есть собственные причины не снижать цену, поэтому истории о непростой жизненной ситуации вряд на него повлияют.

Второе правило — не стоит указывать продавцу на недостатки его недвижимости — отклеившиеся обои, несовременный дизайн, старую мебель, — чтобы получить дисконт, равный компенсации всех минусов. Это может обидеть собственника и заставить изменить решение в пользу другого претендента на квартиру, который менее придирчив к деталям и торгуется гораздо профессиональней. Повысить шанс на более выгодную сделку получится только, делая акцент на позитивном, не оскорбляя вкусы собственника, и предоставив ему грамотные аргументы.

Третий важный пункт — просить у продавца скидку из-за факторов, на которые он повлиять не может. Например, торговаться из-за плохой транспортной доступности, неразвитой инфраструктуры, плохой экологии. Подразумевается, что покупатель заранее изучил локацию: посмотрел, есть ли рядом школы, детские сады, поликлиники, магазины, метро, курсируют ли автобусы, и, конечно, не питает надежд о чистоте воздуха в выбранном им районе с тремя промышленными предприятиями в окрýге.

Еще одна частая ошибка — попытки манипулировать собственником. Иногда покупатели аргументируют необходимость скидки фразами по типу: «В соседнем доме точно такая же квартира, но с ремонтом посвежее и с ценником на два миллиона ниже». Это в корне неправильно, так как, скорее всего, у продавца возникнет вопрос: «А почему бы вам и не купить квартиру в соседнем доме?». При торге очень важно быть вежливым и конструктивным, чтобы не только не упустить дисконт, но и подходящую недвижимость в целом.

«Покупателю нужно быть честным с продавцом и сразу обозначить запланированный бюджет. Важно упомянуть о предложениях конкурентов, но обязательно проговорить, почему именно эта конкретная квартира так его заинтересовала, и делать акцент только на хорошем. Также можно уточнить у собственника, почему он продает квартиру, чтобы узнать, насколько срочно планируется реализовать лот. Исходя из этого, покупатель сделает вывод, готов продавец дать минимальный дисконт, так как не торопится с продажей, или старается быстро реализовать квартиру, а значит согласится на скидку более 5% или даже 10%. Однако, чтобы получить максимальный дисконт, рекомендуется всегда приглашать риелтора. Специалист не только проведет грамотный торг, но и полностью проверит объект и документы продавца, сопроводит сделку и сделает приобретение выбранной недвижимости максимально выгодным и безопасным», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в Москве сохраняется устойчивый спрос на вторичные квартиры в домах старого фонда. Чуть более 50% сделок на рынке готового жилья приходится на объекты эпохи СССР. Почему спрос на старый жилой фонд не снижается даже несмотря на всё растущее количество новостроек в столице, и какие факторы влияют на выбор потребителя, рассказала руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Старым жилым фондом принято считать дома трех типовых застроек. Первый — «сталинки», построенные в период с 1930-х по середину 1950-х гг. Часто такие дома ничем не уступают многим новостройкам бизнес- и премиум-класса по качеству строительства, материалов и изысканности архитектурных решений, особенно если речь идет о послевоенных объектах с улучшенными коммуникациями и железобетонными перекрытиями. Квартиры в таких домах имеют большу́ю площадь (от 50 до 100 кв. м), высокие потолки (в среднем до 3 м), просторные кухни и хорошую шумоизоляцию, достигнутую благодаря толстым стенам.

Младший брат «сталинок» — «хрущевки», возведение которых началось в середине 50-х гг. с кирпичных домов, а в 60-х гг. — продолжилось с использованием технологии панельного строительства для ускорения работ и расселения советских граждан из «коммуналок». Среди особенностей жилых домов времен Н.С. Хрущева — относительно небольшая площадь (в среднем от 30 до 50 кв. м), малогабаритные кухни (около 4-6 кв. м.), чаще всего совмещенный санузел, строгая и функциональная архитектура без изысков.

Улучшенная версия «хрущевок» — «брежневки», появившиеся в столице в конце 60-х гг. и строившиеся вплоть до конца 80-х гг. Дома объединили в себе плюсы своих предшественников и были усовершенствованы: площадь квартир, и в частности кухонь увеличилась, санузел стал раздельным, а планировки более комфортными и функциональными, улучшились коммуникации, выросла этажность, появились лифты.

Первая важная причина, которую называют покупатели, приобретающие квартиры в старом жилом фонде, — локация. Многие «сталинки», «хрущевки» и «брежневки» расположены в районах с хорошей транспортной доступностью и уже сложившейся инфраструктурой. Часто они находятся недалеко от центра или престижных спальных районов, рядом с важными культурными, развлекательными локациями, парками. Кроме этого, квартиры времен Советского Союза стоят в среднем на 20-30% дешевле. Например, покупка однокомнатного лота в «хрущевке» площадью 40 кв. м в Бабушкинском районе обойдется в среднем в 10-11 млн руб., в новостройке — 14-15 млн руб.

Небольшая часть потребителей рассматривает «хрущевки» в старом жилом фонде, желая в дальнейшем получить квартиру в новостройке по программе реновации. Основную долю среди таких покупателей составляют инвесторы, планирующие дальнейшую перепродажу или сдачу в аренду лота в уже новом доме.

«Конечно, главная причина для покупки старого жилого фонда — это привычка. Практически все москвичи, даже включая молодое поколение, успели пожить в "сталинках", "хрущевках" или "брежневках". Этот формат для них понятен и комфортен. Особенно спрос высок среди покупателей старшего и среднего возраста, у которых «привыкнуть» времени было гораздо больше. При этом часто у них создается впечатление, что советские дома более качественные, что подтверждается их высокой износостойкостью и долговечностью. С этим сложно поспорить, однако при выборе квартиры в старом доме стоит быть особенно внимательным. Это объекты с большой историей, чаще всего неоднократно сменившие собственников. Среди возможных недостатков также проблемы с коммуникациями, старый ремонт, смешанный контингент среди соседей», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Порядка 10% покупателей на рынке недвижимости Москвы используют материнский капитал для улучшения жилищных условий. За последние 10 лет это доля увеличилась на 30%, что связано с регулярным обновлением программы и увеличением выплаты. О том, как правильно воспользоваться сертификатом и, какие квартиры точно не стоит покупать, используя материнский капитал, рассказала руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Первое, что стоит учитывать семье с детьми, при выборе квартиры — долгосрочные планы и перспективы. На средства материнского капитала не стоит покупать стартовое жилье и инвестиционную недвижимость. Например, малогабаритный лот, который позже планируется продать, а вместо него подобрать более просторную квартиру. Реализация такого объекта будет сопряжена с рядом трудностей.

Готовясь к продаже квартиры, приобретенной с помощью социальной выплаты, придется полностью погасить ипотеку, выделить детям доли, сразу приобрести жилье, где дети будут зарегистрированы, а также получить согласие на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Если детей сразу не наделили долями, это может открыться в процессе проведения сделки. В этом случае сделку по продаже могут оспорить и расторгнуть. Это повлечет за собой такие последствия, как обязательное наделение детей долями в квартире, купленной на маткапитал даже при новом собственнике, возврат маткапитала, уголовная ответственность за мошенничество.

«Использовать материнский капитал лучше на ту квартиру, в которой семья действительно собирается жить, при чем длительное время. Остальные параметры — площадь, локация, цена — каждый покупатель определяет для себя сам. Для материнского капитала практически нет ограничений по формату лотов, главное, чтобы недвижимость находилась на территории России и имела статус жилой. Используя выплату, приобрести можно квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако, при покупке лота от собственника некоторые семьи сталкиваются с проблемой, особенно если недвижимость приобретается не в кредит, а за наличные. Дело в том, что многие не понимают принципа действия сертификата. Продавец не всегда готов ждать пока Социальный фонд перечислит деньги. Поэтому, приобретая квартиру на соцвыплату лучше всегда обращаться к специалисту, который не только проверит недвижимость и сопроводит саму сделку, но и найдет собственника, который готов продать квартиру покупателям с материнским капиталом», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». 

По данным Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля лотов на вторичном рынке старой Москвы, стоимость которых не превышает 25 млн руб., составляет 65,4% от общего объема предложения готового жилья. Это 21,9 тыс. объектов совокупной площадью более 1 млн кв. м.

Из них 26,9% предложения находится в ценовом диапазоне от 10 до 15 млн руб. По этой стоимости на вторичном рынке столицы реализуются свыше 9 тыс. объектов. Больше всего лотов стоимостью от 10 до 15 млн руб. представлено в районах Марьино, Люблино, Некрасовка, Южное Бутово и Можайский.

Доля объектов в бюджете от 15 до 20 млн руб. составляет 18,8%. Всего продаже на вторичном рынке представлено 6,3 тыс. лотов. Варианты жилья в ценовом диапазоне от 15 до 20 млн руб. в основном находятся в экспозиции районов Хорошево-Мневники, Даниловский, Раменки, Можайский, и Очаково-Матвеевское.

10,5% вторичного рынка представлено объектами стоимостью от 20 до 25 млн руб. Всего в реализации 3,5 тыс. готовых лотов. Подавляющее большинство квартир и апартаментов ценовой категории представлены в продаже в Хорошево-Мневниках, Даниловском, Раменках, Филевском Парке и Хорошевском.

Реже на вторичном рынке старой Москвы встречаются лоты стоимостью от 5 до 10 млн руб. Доля предложения — 8,3%, это 2,8 тыс. объектов. Квартиры и апартаменты с бюджетом от 5 до 10 млн руб. в основном сконцентрированы в Люблино, Южном Бутове, Бирюлеве Восточном, Некрасовке и Крюкове.

Наименьший объем приходится на квартиры и апартаменты стоимостью до 5 млн руб.: доля объектов составляет 0,8%. В экспозиции на рынке вторичной недвижимости представлено 272 наиболее дешевых лота. Основной объем предложения таких квартир и апартаментов сосредоточен в пяти районах столицы. Среди них Северное Измайлово, Нижегородский, Старое Крюково, Некрасовка и Соколиная Гора.

При этом подавляющая доля объектов с минимальным бюджетом представлена малогабаритными студиями и однокомнатными лотами, требующими ремонта и расположенными далеко метро и других видов общественного транспорта. 

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основной спрос на вторичном рынке старой Москвы приходится на лоты с бюджетом до 25 млн руб. В пределах этой стоимости покупатели могут приобрести готовые квартиры как в старом жилом фонде, так и во „вчерашних“ новостройках комфорт-класса. Вторичная недвижимость по более высокому ценнику представлена в первую очередь бизнес-, премиум-классом и элитным сегментом в центре и наиболее престижных локациях на окраинах старой Москвы — в Раменках, Пресненском, Хамовниках, Хорошево-Мневниках, Даниловском, Хорошевском, Тверском и других районах».

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали сделки на рынке вторичной недвижимости Москвы, проведенные с начала января 2024 г. и отметили рост популярности альтернативного формата купли-продажи до 60%, что на 30 процентных пунктов выше, чем в конце 2023 г.

Основная причина востребованности «альтернатив» — высокие ставки по ипотеке, снижение спроса на «вторичку» в три раза и, как следствие, стагнация рынка. Этот формат сделки. выбирают покупатели, которые сегодня не могут решить свой жилищный вопрос, используя наличные средства, или позволить себе кредит под 17-18% годовых с ежемесячным платежом в 200-300 тыс. руб.

С аналогичным трендом рынок уже неоднократно сталкивался: в частности, «альтернатива» преобладала до 2005 г., когда новостроек в столице было еще не так много, а потребители выстраивали длинные цепочки и обменивались квартирами. Альтернативные сделки востребованы в особенно кризисные и застойные периоды, когда люди не хотят оставаться с наличными на руках. Подобное на рынке наблюдалось и в 2010 г., а также в 2014-2016 гг. По прогнозам «НДВ Супермаркет Недвижимости», к концу 2024 г. доля «альтернатив» может увеличиться еще на 10 процентных пунктов.

Проводить альтернативные сделки рекомендуется всегда со специалистом. Средний срок поиска покупателя, проверка подходящего объекта и непосредственно продажа старого лота занимает от одного до трех месяцев. В случае самостоятельной альтернативной купли-продажи процесс может продлиться и более года. 

Главная сложность — это поиск покупателя, так как не все готовы приобретать лот по альтернативному сценарию. Следующий подводный камень — грамотное выстраивание коммуникации между всеми участниками. Принято считать, что в процессе могут участвовать от трех человек, но на практике число продавцов и покупателей часто превышает этот показатель, достигая 10, 20 и даже большего количества участников.

Замедляют альтернативные сделки обычно не обременения или юридические пороки, а человеческий фактор.

«Иногда, когда условия со всеми продавцами и покупателями уже согласованы, у одного участника появляются личные причины выйти из сделки или, например, потребовать большую доплату за свою квартиру. В этом случае риелторы помогают проанализировать ситуацию, найти компромисс, который всех устроит или, если ситуация патовая, оперативно найти нового участника сделки с подходящим лотом», — комментирует Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».