Компания «Метриум» стала лучшим агентством жилой недвижимости 2023 года по версии ProEstate & TOBY Awards. Это третья по счету премия ProEstate & TOBY Awards в активе компании. Доля продаж «Метриум» на рынке новостроек Москвы увеличилась за 2 года с 10% до 12% от общего числа сделок.
Компания «Метриум» в третий раз стала победителем премии PROESTATE & TOBY Awards. В 2023 году экспертное жюри, состоящее из руководителей строительных, риелторских, управляющих, консалтинговых и девелоперских компаний, журналистов и аналитиков, признало «Метриум» лучшим риелторским агентством в сфере недвижимости (номинация «Агентство недвижимости. Первичный рынок жилья» в блоке специальных номинаций премии). В 2021 и 2019 году компания признавалась «Лучшим консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии ProEstate & TOBY Awards.
Жюри премии сделало свой выбор на основе пяти отличительных черт компании «Метриум». Прежде всего, компания стала лидером продаж в 2022 – I полугодии 2023 гг., реализовав 350 тыс. квадратных метров или 12% от общего объема продаж первичного рынка Москвы. Помимо этого, у «Метриум» самый большой брокерский портфель (170 проектов). Одно из ключевых преимуществ при этом – быстрая и полная аналитика, на которую опираются в своих решениях крупнейшие девелоперы и самые авторитетные банки, выдающие проектное финансирование. Жюри также отметили комплексный подход «Метриум», которая закрывает 100% потребностей девелоперов в реализации сервисов и услуг в продажах, маркетинге, PR, аналитике, консалтинге, BI-отчетности, ценообразовании, клиентском сервисе, цифровизации и продукте. Еще один актив компании – узнаваемость. «Метриум» – самое цитируемое агентство на рынке недвижимости.
В команде «Метриум» работают более 300 человек. За 11 лет компания реализовала более 2,5 млн квадратных метров жилья. В 70% проектов «Метриум» занимает первое место по продажам среди других риелторских агентств. У компании широкая география активности. Эксперты «Метриум» участвуют в реализации проектов в Москве, Московской области, планируют выход в другие регионы: Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край, Нижегородская и Свердловская области. В числе партнеров по реализации крупнейшие девелоперы: MR Group, «Кортрос», «Центр-Инвест», «АЕОН-Девелопмент», «Ферро-Строй», «ВекторСтройФинанс», AFI Development, «Инград», «Главстрой», Lotte Group, Prime Life Development, «Сумма элементов» и др.
«Успех компании – результат реализации нашей стратегии – стать лидером нестандартных решений в неоптимальных условиях, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Мы добиваемся этого путем сочетания сразу нескольких преимуществ. Прежде всего, это экспертиза и мощный аналитический блок. Помимо этого, у нас есть отличные налаженные связи с крупнейшими банками, девелоперами и другими игроками рынка. Также мы активно применяем новые технологии: мобильные приложения, речевая аналитика, персонализированные аналитические отчеты, тестирование маркетинговых инструментов. В совокупности эти преимуществ дают мощный синергетический эффект».
Проект реализует специализированный застройщик «Стадион «Спартак». По подсчетам компании «Метриум» Клубный город находится в лидерах среди жилых комплексов премиум-класса по объему продаж в 2022 году.
Эксперты «Метриум» подчеркивают, что в конце 2022 года средняя стоимость квадратного метра в премиальных-проектах Москвы выросла до 604,2 тыс. руб. При этом средняя цена квадратного метра в проекте «Клубный город на реке Primavera» в декабре 2022 года достигла 478,7 тыс. руб. В данный момент в активной фазе находятся строительные работы в кварталах Rossini и Vivaldi. В обоих кварталах открыты продажи с использованием эскроу.
«У проекта хороший потенциал прироста цены квадратного метра, что обусловлено дефицитом предложения премиальных новостроек в экологически благоприятном и престижном районе Покровское-Стрешнево. Клубный город расположен на первой береговой линии Москвы-реки, в окружении обширных природных территорий, в месте, где воздух один из самых чистых в Москве», — отметила «Екатерина Тейн, исполнительный директор по маркетингу и продажам СЗ «Стадион «Спартак». —В проекте более 120 вариантов планировочных решений — от эргономичных квартир с одной спальней до просторных пентхаусов, которые пользуются повышенным спросом — только лишь за декабрь прошлого года былы проданы 3 роскошных пентхауса».
В современном мире общественные пространства – это неотъемлемая часть жизни столицы. За последние годы они стали современнее и удобнее: здесь можно не только прогуляться, но и заняться спортом, устроить пикник, прокатиться на аттракционах или почитать книгу – учтены интересы абсолютно всех. Аналитики «Метриум» рассказывают о том, как Нагатинский Затон – район, где гармонично соседствуют история и современность – стал одним из удачных примеров такого благоустройства.
Личность – первична
10-15 лет назад планирование городских территорий происходило по принципу, который был сформирован еще во времена СССР. За основу брались большие площади, масштабные парки (обязательно – с исполинскими скульптурами и прочими архитектурными формами) – все, что должно было символизировать мощь и величие империи. В этих условиях человек как бы становился лишним и ничтожным, ощущал себя песчинкой.
Сегодня ситуация изменилась. Современные общественные пространства более эстетичны и, главное, предельно функциональны: пешеходные зоны соседствуют с местами отдыха у воды, спортивными парками, детскими площадками, амфитеатрами, беседками. Это не только красивые, но также комфортные и безопасные территории, которые к тому же выполняют некие задачи: способствуют популяризации знаний и искусства, налаживанию коммуникаций, формированию экологического мировоззрения.
Прогуляться вдоль реки
Один из самых живописных районов Москвы – Нагатинский Затон, на примере которого можно проследить, как трансформируются общественные пространства города в соответствии с потребностями людей. Помимо известного музея-заповедника «Коломенское», здесь расположена Нагатинская пойма, в которой недавно открылся парк развлечений «Остров Мечты». Район популярен и за счет того, что жилые кварталы здесь размещены вдоль реки –многие мечтают жить «у большой воды».
Значительную территорию Нагатинского Затона ранее занимала одноименная промышленная зона. Участок площадью более 30 га с одной стороны ограничен водой, а с другой – улицей Речников. Сегодня здесь ведется строительство масштабного городского квартала «Ривер Парк Коломенское», и девелопер считает приоритетным в том числе благоустройство общественных мест. Так, жители уже могут пользоваться комфортной городской набережной протяженностью 1500 м. Здесь появилась собственная пляжная зона с шезлонгами и деревянными мостками для спуска к воде, с рыбацкими мостиками в видовых точках, альпийской горкой и пешеходными дорожками. По пути следования размещены арт-объекты, включая 7-метровый маяк. Зоны для активного отдыха гармонично соседствуют с местами для релаксации. Вдоль всей набережной высажены деревья и кустарники, при этом реализован принцип всесезонного озеленения.
«Собственная набережная – это визитная карточка нашего проекта, на ее благоустройство мы потратили порядка 150 млн рублей и гордимся полученным результатом, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Считаю, что мы положили начало тенденции создания комфортных пространств не только в рамках отдельного ЖК, но и показали, как можно преобразовывать городские территории с учетом интересов всех целевых групп».
Доплыть до «Острова Мечты»
Нагатинский Затон славится крытым парком развлечений «Остров Мечты», который открылся два года назад и уже успел полюбиться москвичам и гостям города. Это не просто некий коммерческий объект, а тоже один из удачных примеров того, как можно грамотно видоизменять пространство.
Посетителей ждут интересные аттракционы, сгруппированные по различным сказочным тематическим зонам; городской променад с пешеходными галереями и атриумами, выполненными в архитектурных стилях разных стран, где можно по пути заглянуть в магазины и рестораны на любой вкус; двухэтажный развлекательный центр и два ландшафтных парка – Северный и Южный, окружающие крытое пространство, общей площадью 44 га. В первом можно пройтись по липовой аллее, спуститься к Нагатинскому затону, прогуляться по мощеным дорожкам, посидеть в уединении под кронами деревьев или позагорать на удобных шезлонгах. Для посетителей оборудованы спортивные площадки, лодочная станция с летним кафе, а также вейк-парк. В Южном ландшафтном парке есть уличные бары; стильная зона отдыха с шезлонгами, плетеными креслами и диванами; игровые комплексы для детей разных возрастов; площадки, стилизованные под замки и корабли; пункты проката спортивного оборудования. В обоих парках регулярно проводятся интересные мероприятия.
В непосредственной близости сейчас возводится жилой комплекс премиум-класса Dream Towers, который строит компания Regions Development – создатель «Острова Мечты». «Развитая рекреационная инфраструктура – одно из весомых преимуществ нашего проекта, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Проблем с досугом у наших резидентов точно не будет, ведь «московский Диснейленд», который мы уже реализовали, подходит не только родителям с детьми – здесь каждый найдет чем себя занять. В основе нашего проекта – концепция «город-курорт», она подразумевает создание комфортной среды, позволяющей вести активный образ жизни, проводить время на природе и при этом сохранять тесную связь с мегаполисом».
Нет пределов совершенству
Нагатинский Затон продолжают благоустраивать, например, приводят в порядок музей-заповедник «Коломенское». Кроме того, идет реконструкция Южного речного вокзала, после окончания которой район станет центром речного туризма: отсюда будут отправляться многочисленные круизные лайнеры во всех направлениях. Здание вокзала и причал отремонтируют и сделают поблизости еще одну привлекательную зону отдыха – место притяжения для горожан.
В настоящее время приводятся в порядок две набережные рядом с Южным речным вокзалом – Марка Шагала и затона Новинки. Там обустроят площадки аттракционов на воде, парк, плавучий спа-комплекс, сад с водными растениями и прокат водного транспорта. Когда работы полностью завершатся, в локации близ вокзала появятся офисы, торговые центры, рестораны и даже галерея современного искусства. На набережной установят зарядные станции для электромобилей, создадут парковки для электросамокатов и велосипедов.
«Нагатинский Затон считается одним из самых престижных районов в Южном административном округе Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Это полуостров, ограниченный с трех сторон излучиной Москвы-реки, причем почти половину территории занимают зеленые зоны, поэтому здесь отличная экология. Впрочем, многие покупатели жилья выбирают именно эту локацию и по ряду других причин. Так, здесь реализуются очень качественные проекты у реки, причем их совсем не много. Кроме того, у района большие перспективы как в плане улучшения транспортной доступности, так и в плане появления комфортных общественных пространств, что немаловажно в условиях мегаполиса».
В Восточном административном округе Москвы увеличилось число квартир и апартаментов в продаже в сегменте бизнес и выше. Рост составил примерно 28% относительно аналогичного периода 2021 года, подсчитали аналитики «Метриум». Количество высокобюджетных проектов повысилось с пяти до семи. Эксперты подготовили обзор самых ярких из них.
География предложения высокобюджетных новостроек в Москве расширяется на восток столицы. Девелоперы проектов бизнес-класса и выше активно осваивают локацию, в которой ранее преобладали новостройки комфорт-класса. Суммарный объем предложения в них повысился на 28%: сейчас в ВАО можно приобрести почти тысячу апартаментов и квартир высокого класса.
1. «Преображенская площадь»
Застройщик: Regions Development
Средняя стоимость: 333 тыс. руб/кв. м
Минимальный бюджет: 15 млн руб. (43,3 кв. м)
Срок ввода: 2024 год
Проект «Преображенская площадь» состоит из двух очередей, в которые включено строительство 1,3 тыс. квартир. Облик комплекса сформирован на основе премиальных подходов к архитектуре: предусмотрена умеренная этажность (6-17 этажей), 3-5 квартир на этаже, чтобы жители ощущали большую приватность, широкоформатное остекление, высокие потолки – 3,2-3,5 метров. Проект разработан известным бюро Atrium, которое во второй очереди строительства предусмотрело здания с ассиметричным контуром фасадов – «танцующие башни». В дизайнерских лобби в трех цветовых решениях появится мягкая мебель и предметы искусства.
В «Преображенской площади» также предусмотрена инфраструктура премиального уровня. В частности, здесь появится закрытый двор площадью 1,5 гектара, общеобразовательная школа на 430 учеников с IT-полигоном, где дети будут осваивать программирование, а также детский сад на 200 мест. В коммерческую часть войдут гастромаркет, фермерская лавка, винный бутик, эспрессо-бар, химчистка, салон красоты, школа танцев и мастерская флористики.
«В нашем комплексе мы также предусмотрели высокотехнологичную систему безопасности, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Вся территория и общественные зоны круглосуточно охраняются. Применятся умное видеонаблюдение, все изображения транслируются в высоком качестве и действует система распознавания номеров машин. Вызовы домофона можно принимать на смартфон и удаленно предоставлять или закрывать доступ в квартиру. Покой и имущество жителей надежно защищены».
2. «Время»
Застройщик: ГК «Бэсткон»
Средняя стоимость: 379 тыс. руб/кв. м
Минимальный бюджет: 14 млн руб. (35,9 кв. м)
Срок ввода: 2023 год
Жилой комплекс бизнес-класса «Время» состоит из двух корпусов высотой от 8 до 20 этажей. Здания облицованы клинкерной плиткой, керамическим кирпичом различной степени обжига и природным гранитом. Интерьер холлов выполнен по авторскому дизайн-проекту. Архитектуру комплекса разработало бюро «Остоженка».
Инфраструктура проекта включает детский сад с огороженной территорией, разделенной на зоны для разных групп, а также подземный паркинг на 154 машиноместа. На первых этажах здания откроются спа-центр, ресторан, магазин и аптека. В составе ЖК также предусмотрены детский сад и офисное здание. На прилегающей территории появятся детские игровые зоны, а также площадка для спорта с тренажерами. Доступ в пространство комплекса автоматизирован и защищен.
3. «Резиденция Сокольники»
Застройщик: «Алладин»
Средняя стоимость: 366 тыс. руб/кв. м
Минимальный бюджет: 12 млн руб. (27,1 кв. м)
Срок ввода: 2022 год
Жилой комплекс бизнес-класса «Резиденция Сокольники» представляет собой монолитное здание высотой 21 этаж. В комплексе относительно немного апартаментов – порядка 200, что приближает его к клубному формату. Жители смогут наслаждаться панорамными видами на близлежащие парки из широкоформатных окон. Застройщик предлагает покупателям помещения с предчистовой отделкой.
На первом этаже расположены зона отдыха, кофейня, магазин продуктов, салон красоты, химчистка. Резиденты также могут обратиться в круглосуточный room service, сотрудники которого помогут, к примеру, встретить курьера или забрать вещи из химчистки. Жителям доступен подземный отапливаемый паркинг на 37 автомобилей, а также наземный паркинг на территории для гостей. Обладатели электрокаров смогут зарядить свои авто в специальных местах с зарядкой.
4. «Интеллигент»
Застройщик: «Мосреалстрой»
Средняя стоимость: 350 тыс. руб/кв. м
Минимальный бюджет: 11 млн руб. (26,3 кв. м)
Срок ввода: 2024 год
Жилой комплекс бизнес-класса «Интеллигент» представляет собой три башенных корпуса высотой до 28 этажей, которые размещены на общем стилобате. Архитектурный проект, предполагающий отделку светлым клинкерным кирпичом, лаконичность форм, широкоформатные окна, разработан архитектурным бюро Speech. В комплексе предусмотрены квартиры с террасами, откуда открывается вид на исторический центр и реку Яуза.
В приватном и благоустроенном дворе застройщик спроектировал выход к набережной Яузы. На первом этаже будет коммерческая инфраструктура: кафе, магазины, рестораны, салоны красоты. Жители комплекса смогут оставлять свои авто в паркинге, а крупногабаритные личные вещи – в кладовых комнатах.
5. «Измайловский парк»
Застройщик: ГК «Новая Жизнь Недвижимость»
Средняя стоимость: 350 тыс. руб/кв. м
Минимальный бюджет: 6 млн руб. (18,8 кв. м)
Срок ввода: 2023
Комплекс апартаментов бизнес-класса «Измайловский парк» состоит из одного корпуса высотой 24 этажа. В нем на выбор покупателей представлено более 800 сервисных апартаментов с панорамными окнами и чистовой отделкой. Часть помещений застройщик снабдил мебелью и бытовой техникой. Внутренняя инфраструктура включает благоустроенный двор, подземный и наземный паркинги, коворкинг, фитнес-центр и другие коммерческие объекты. Для жителей будет круглосуточно работать консьерж-сервис, который решит любые бытовые вопросы. Прилегающую территорию спроектировала бюро «Чехарда». Здесь предусмотрено два «сада», соединенных «зеленой тропой», – «Сад размышлений» и «Сад движения».
«Восточный административный округ Москвы, особенно Преображенский район, стал одним из новых престижных направлений для реализации проектов бизнес-класса и выше, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В целом это не удивительно: в локации много крупных зеленых зон и знаковых для столицы парков, исторические достопримечательности, есть метро и удобные автомагистрали, в том числе новая северо-восточная хорда. При этом ВАО не заселен так плотно, как другие округа Москвы, поэтому нагрузка на местную инфраструктуру не такая большая, как в других локациях».
Неопределенность останется главным испытанием для рынка новостроек Москвы в 2023 году, однако часть трендов уже можно спрогнозировать сейчас: квартиры будут становиться меньше, господдержка покупателей жилья возрастет, также на рынке появятся новые группы клиентов. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти главных трендах на рынке жилья 2023 года.
Площадь квартир продолжит сокращаться
Оптимизация предложения под скромные возможности покупателей на рынке новостроек будет продолжаться в 2023 году, полагают аналитики «Метриум». Причина – ожидаемое продолжение сокращения доходов потенциальных клиентов, а также повышение ставок по ипотеке (как в рамках льготной программы до 8%, так и по рыночной ипотеке до 11%). В связи с этим застройщикам придется сокращать стоимость квартиры и наиболее очевидный вариант – уменьшение площади. Это возможно как через уменьшение квартир всех типов, так и через замену в линейке предложения части однокомнатных квартир на студии, двухкомнатных на однокомнатные и т.д.
С января по ноябрь 2022 года средняя площадь квартиры в московской новостройке сократилась с 58,3 кв. м до 54,3 кв.м. В целом по стране средняя площадь квартиры в строящемся доме составляет около 50 кв.м., и вполне возможно, что этот показатель станет ориентировочным и для Москвы.
Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится
Без поддержки спроса со стороны государства, строительная отрасль не справится с текущими трудностями и внешними ударами. Поэтому в 2023 году помощь придется неизбежно расширять.
Так, в конце 2022 года уже было принято решение продлить программу льготной ипотеки (хотя и с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых). Существенно расширена семейная ипотека – теперь кредиты со ставками до 6% смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья.
Будут принятые и новые меры, на этот раз адресного характера. Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий». Более того, рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году возможно сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса.
Военную ипотеку может ждать переформатирование
Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.
Механизм военной ипотеки может быть перестроен – он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.
Цены будут стагнировать
Период беспрецедентно быстрого роста цен, который продолжался с 2018 года, скорее всего заканчивается. На фоне нестабильности спрос будет оставаться низким. Решиться на покупку дорогого актива в условиях неопределенности крайне трудно, особенно при снижении доходов. В то же время в 2022 году застройщики побили четырехлетний рекорд по запуску новых проектов в Москве. В уходящем году дан старт реализации 87 проектов против 74 годом ранее. Суммарный объем предложения приблизился к 69 тыс. квартир и апартаментов. Предложение увеличилось практически во всех сегментах рынка.
В такой ситуации конкуренция между девелоперами за весьма осторожного и нерешительного покупателя будет острой. Скидки уже вернулись в массовую практику во второй половине 2022 года. В 2023 году возможны новые рекорды по размеру дисконтов. Увеличивать цены в таких условиях застройщики будут крайне осторожно, и агрессивная политика будет невозможной. Впрочем, и падения цен ожидать не следует – издержки строителей по-прежнему высокие, а зависимость застройщиков от текущего спроса не следует переоценивать – более 80% строек идет за счет банковского кредита, а не прямых вливаний дольщиков.
Этажность новостроек увеличится
Тренд на строительство небоскребов в Москве будет усиливаться. За 2022 год общая площадь строящихся небоскребов (зданий от 100 метров) увеличилась на 18%. Повышение этажности – это один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства. При этом высотки востребованы благодаря видовым квартирам, большому объему собственной инфраструктуры и просторным прилегающим территориям. Все эти факторы будут влиять на увеличение числа небоскребов на рынке новостроек Москвы.
«В целом предпосылки развития рынка новостроек в 2023 году позитивные, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления “черных лебедей”, не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».
