Posts Tagged: коммерческая недвижимость

В эпоху, когда технологии предугадывают наши желания раньше, чем мы сами их осознаём, коммерческая недвижимость перестаёт быть просто бетоном и стеклом — она становится активным участником диалога с бизнесом. О том, как «экономика намерений» меняет правила игры в России и на Ближнем Востоке, рассказывает Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park.

«Экономика намерений» переосмысливает саму природу коммерческой недвижимости, превращая пространства из пассивных контейнеров бизнеса в активные участники формирования человеческого поведения. В основе этой парадигмы лежит способность предвосхищать неочевидные потребности арендаторов, сотрудников и инвесторов через анализ данных, дизайн среды и технологические инновации. Россия и страны Ближнего Востока, несмотря на различие экономических моделей, демонстрируют удивительную синхронность в адаптации этой концепции, отражая свои уникальные культурные и стратегические контексты.

Российская практика: Данные как инструмент прогнозирования

Российский рынок коммерческой недвижимости в 2024–2025 гг. столкнулся с парадоксом: при рекордных инвестициях (804,3 млрд руб. в 2024 году, +29% г/г) и доминировании офисного сегмента (53% вложений) возник острый дефицит качественных площадей. Вакантность торговых объектов в Москве упала до 6,5%, а спрос на офисы класса А-В вырос на 18% в денежном выражении. Эта напряженность стала катализатором для внедрения принципов экономики намерений, где ключевую роль играет так называемое «предсказание будущих сценариев использования».

Современные проекты бизнес-парков в Подмосковье, например, все чаще отказываются от устаревшей модели равномерной застройки в пользу кластерного подхода. Архитекторы сознательно создают зоны с уникальным сочетанием работы, жилья и рекреации, сегментируя среду под намерения разных групп пользователей: от потребности банкиров в престижной локации до запроса IT-специалистов на баланс работы и отдыха в зеленой среде.

Яркое воплощение этих идей — новые бизнес-центры класса А, ввод которых запланирован в ближайшие годы. Их архитектура скрыто работает с намерениями арендаторов: двухуровневые офисы с частными террасами адаптированы под гибридную работу; встроенные фитнес-центры и торговые галереи сокращают время на рутину; повышенная транспортная доступность предвосхищает миграцию компаний из перегруженного центра. Ключевой элемент здесь — гибкость как ответ на непроявленные запросы: свободные планировки позволяют бизнесу трансформировать пространство под меняющиеся тренды без реконструкции.

Ближний Восток: Мегапроекты как генераторы намерений

Если в России экономика намерений основана на анализе поведения пользователей, то в странах Ближнего Востока она реализуется через создание инфраструктурных флагманов, формирующих будущие экономические тренды. Цифровая трансформация в регионе сталкивается с вызовами: развитие интернета (56% населения против 85% в ЕС) и цифровых платежных систем отстает, а внутрирегиональная торговля не превышает 7–8% . Однако именно это подстегивает инвестиции в проекты, которые не столько реагируют на спрос, сколько конструируют его.

Саудовская Аравия с проектом развития территории NEOM — также эталонный пример. Город будущего проектируется как «умная экосистема zero-carbon», где сенсоры будут отслеживать поведение жителей для оптимизации энергетики, логистики и сервисов. Его цель — не просто предоставить площади, а сформировать намерение глобального бизнеса перейти на ESG-стандарты. Аналогично, технопарк Dubai Silicon Oasis в ОАЭ создает среду для амбиций технологических стартапов, предлагая не офисы, а готовые хабы с налоговыми льготами и доступом к суверенным фондам.

Парадокс ближневосточного подхода — в сочетании государственного дирижизма и рыночной интуиции. Катар, развивая Qatar Financial City, фокусируется на сегментах будущего: финтехе, зеленой энергетике, кибербезопасности. Объекты здесь строятся до возникновения спроса, предугадывая политическое намерение снизить зависимость от нефти. Риски такого подхода — в возможном дисбалансе: инвестиции в «умные» ТРЦ Dubai Mall опережают покупательную способность населения, а этические вопросы сбора данных в NEOM конфликтуют с культурными нормами конфиденциальности.

Скрытые риски и этические дилеммы

Экономика намерений в недвижимости — не только инструмент роста, но и источник новых угроз. В России уже фиксируются случаи манипуляции через антропоморфные интерфейсы: ИИ-системы в «умных» зданиях, анализируя данные камер и датчиков, могут предлагать услуги (кофе, массаж, конференц-зал) в моменты усталости сотрудников, стимулируя неосознанные траты.

На Ближнем Востоке главный конфликт лежит в сфере контроля данных. Проекты типа NEOM используют распознавание лиц и биометрию для кастомизации среды, что вступает в противоречие с исламскими нормами приватности.

Намерение как новая валюта развития

Экономика намерений в коммерческой недвижимости — уже не теория, а рабочая модель, доказавшая эффективность в разных культурах. Россия делает ставку на технологическое предсказание, используя дефицит качественных площадей как стимул для инноваций. Проекты вроде бизнес-центра в Красногорске демонстрируют, как гибкость планировок и интеграция природы отвечают на запрос о балансе работы и жизни. Ближний Восток акцентирует геоэкономическую интеграцию, создавая инфраструктуру для еще не сформированных рынков — от NEOM до Dubai AI Hub.

К 2030 году 70% решений в отрасли будут базироваться на «предсказательной аналитике», но успех определит не точность алгоритмов, а баланс между удобством и этикой. Как показывает практика, экономика намерений выигрывает там, где предвосхищение потребностей не заменяет свободу выбора, а расширяет его — создавая пространства, которые не просто обслуживают бизнес, а вдохновляют его на трансформацию.

Группа «Самолет» заключила сделку по продаже 3 785 кв. м площадей в Центре инноваций и импортозамещения (ЦИИ) в рамках проекта «Остафьево». Новым резидентом технопарка станет компания «ПСБ технологии» — российский контрактный производитель сложных электронных модулей полного цикла, который выполняет весь объем необходимых работ от проектирования до монтажа.

Приобретенные площади станут основой для масштабной экспансии «ПСБ технологии». Компания планирует активно развивать производственные и инжиниринговые мощности, используя инфраструктуру ЦИИ как катализатор роста.

Центр инноваций и импортозамещения «Остафьево» активно формирует высокотехнологичный креативный кластер, объединяющий передовые компании в сфере микроэлектроники, машиностроения, приборостроения и других отраслей. С учетом последней сделки проект реализован уже на 55%, что подчеркивает высокий интерес со стороны бизнеса к современным промышленным технопаркам. Напомним, менее месяца назад первым резидентом Центра стала компания, работающая в сфере разработки и производства наукоемкой и высокотехнологичной продукции.

Быстрые темпы реализации ЦИИ подтверждают устойчивый спрос на современные производственные пространства, соответствующие требованиям импортозамещения, цифровизации и локализации передовых технологий.

Рынок коммерческой недвижимости в 2024 году продемонстрировал устойчивый рост, что подтверждается данными аналитических агентств и экспертов. Согласно исследованию агентства Ricci, спрос на покупку помещений в бизнес-центрах увеличился вдвое по сравнению с 2023 годом. Прогнозы говорят о сохранении этой тенденции: в 2025 году она он составит 40-50% от общего объема сделок:

«Спрос на покупку за последний год вырос более чем в 2 раза, достигнув 944 тыс. м². Этот рост сформирован преимущественно крупными сделками от 30 тыс. м², которые составили 60% от общего объема. Темп роста цен на продажи замедлился, но сохраняет положительный тренд — 13% в годовом исчислении. Ожидается, что этот тренд сохранится и в 2025 году», - отметил Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости Ricci.

Дефицит качественных помещений и его последствия

Количество вакантных площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости в России продолжает снижаться, достигая исторических минимумов. В 2025 году, по прогнозам аналитиков, вакансия упадет еще на 2,5-3%.

По сообщениям экспертов, рынок столкнулся с острым дефицитом крупных коммерческих помещений:

 «Это связано с тем, что спрос на качественные — особенно крупные — помещения значительно превышает предложение. В таких условиях цены на аренду растут, а конкуренция за покупку лотов становится более жесткой. К примеру, одним из крупнейших в нашем бизнес-центре стал двухуровневый офис на 12 этаже площадью 3800 кв. м. Такие помещения, как правило, вызывают наибольший интерес у IT-компаний, финансовых учреждений, ритейлеров, госкорпораций, которые ищут решения для размещения больших команд. Однако, согласно нашим данным, спрос на подобные объекты останется неудовлетворенным в ближайшие три года, что еще больше усилит конкуренцию за такие лоты», — комментирует Никита Константинов, коммерческий директор бизнес-центра Rublevo Business Park.

Государственный сектор как драйвер спроса

Одним из ключевых факторов роста спроса на крупные коммерческие площади является активность государственного сектора. Среди причин, объясняющих этот тренд, эксперты выделяют:

● Расширение штата сотрудников. Реализация государственных программ требует увеличения численности персонала, что, в свою очередь, создает потребность в больших офисных пространствах.

●Централизация процессов. Государственные структуры стремятся оптимизировать свою работу, объединяя подразделения в единых административных центрах.

Эти факторы делают крупные объекты коммерческой недвижимости стратегически важными для госсектора, что, в свою очередь, усиливает конкуренцию на рынке.

Логистика и расположение как ключевые преимущества

Расположение бизнес-центров продолжает оставаться ключевым фактором формирования спроса. Однако на рынке все более заметен тренд на децентрализацию. В последние годы компании все чаще выбирают офисы за пределами центра столицы, предпочитая локации ближе к транспортным магистралям, таким как МКАД. Это объясняется доступностью логистической инфраструктуры и стремлением к более комфортным условиям работы. Современные бизнес-центры, окруженные природой, становятся идеальным решением для корпоративных штаб-квартир или технологических компаний, которые ценят баланс между удобством и экологичностью.

Согласно данным Remain, в 2024–2030 годах в Москве будет построено 4 млн кв. м офисных площадей, и 46% таких объектов будет построено в пределах от ТТК до МКАД. Это подтверждает растущий интерес к децентрализации и формированию деловых кластеров за пределами центра города.

Перспективы рынка и вызовы для бизнеса

Рост спроса на коммерческую недвижимость — это не просто временный тренд, а отражение глубинных изменений в бизнес-среде. Крупные площади становятся стратегическим активом для компаний, которые планируют долгосрочное развитие. Однако эта тенденция провоцирует и новые вызовы, такие как рост цен на аренду лотов: предложение по аренде составит лишь 30% от общего объема офисного рынка, введенного в 2025 году.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости в 2024-2025 годах остается динамичным и конкурентным. Успех компаний будет зависеть от их способности адаптироваться к изменяющимся условиям и находить оптимальные решения в условиях дефицита качественных площадей.

Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий по семейной ипотеке, а также высокая ключевая ставка в размере 21% усложнила покупку жилья в прошедшем 2024 году. Доля инвесторов составила не более 2%. По сравнению с прошлым годом она сократилась в 3 раза. Однако на рынке все-таки остаются инвесторы с достаточно крупным капиталом от 20 млн руб., которые готовы вложить денежные средства в приобретение интересных лотов, например, коммерческих помещений.

Покупка коммерческого помещения в «старой» Москве, особенно в ее центральных районах, всегда имеет инвестиционную привлекательность, считает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Наибольшей популярностью у предпринимателей пользуются районы и локации, которые обладают:

• большим и стабильным пешеходным и транспортным траффиком;
• пешей доступностью до метро;
• близостью к большинству административных и офисных зданий;
• платежеспособной целевой аудиторией.

Однако перед покупкой помещения для бизнеса эксперт рекомендует сначала провести аналитику конкурентного окружения в конкретной локации: масштаб игроков, ближайшая инфраструктура, ценовой уровень. На основании данного анализа уже можно сделать вывод, какой бизнес лучше всего подойдет для коммерческого помещения.

По данным на ноябрь 2024 г., на рынке в жилых комплексах Москвы на этапе реализации представлено 85,9 тыс. кв. м или 608 нежилых помещений.

В жилых комплексах комфорт-класса города Москвы представлено больше всего коммерческих помещений ─ 410 штук (67,4%). Средняя площадь составляет 109,9 кв. м. Средняя цена «квадрата» ─ 341 тыс. руб. Минимальная цена начинается 4,9 млн руб., максимальная ─ 236,4 млн руб.

В высокобюджетных классах жилья количество коммерческих помещений меньше, но площадь больше по сравнению с комфорт-классом. Так, в бизнес-классе представлено 176 лотов (28,9%). Средняя площадь ─ 197,1 кв. м. Средняя цена квадратного метра ─ 452,6 млн руб. Минимальная стоимость лота ─ 11,2 млн руб., максимальная ─ 563,4 млн руб.

На долю премиального и элитного сегмента приходится по 3% и 0,7% соответственно. Здесь количество коммерческих помещений ничтожно мало. Если в премиальном сегменте средняя площадь лота составляет 192,6 кв. м., то в элитном начинается от 675,2 кв. м. Средняя цена «квадрата» начинается от 674,8 тыс. руб. Минимальная стоимость ─ 43,5 млн руб. (в премиуме) и 138,5 млн руб. (в элитном). Максимальная цена ─ 450 млн руб. (в премиуме) и 600 (в элитном).

УК «Альфа-Капитал» и агентство недвижимости «Этажи» заключили партнерское соглашение, благодаря которому клиенты «Этажей» по всей стране смогут узнать о возможностях инструментов рынка коллективных инвестиций с участием профессиональных риелторов и инвестировать в широкий спектр стратегий доверительного управления и паевых фондов «Альфа-Капитала».

Продуктами-флагманами станут стратегии с экспозицией на рынок коммерческой недвижимости. В отличие от прямых покупок недвижимости, стратегии «Альфа-Капитала» не требуют крупных вложений (пороги входа начинаются от 30 000 рублей) и наличия у клиента собственной экспертизы для проведения сделок и управления объектами.

Например, стратегия «Альфа Складская недвижимость 2.0» нацелена на получение дохода от сдачи в аренду и роста стоимости современных складских комплексов, приобретаемых в закрытый фонд. Для квалифицированных инвесторов доступна стратегия «Альфа Промышленные парки 2.0» с вложениями в фонд для строительства объектов в высоко востребованном формате light industrial[1].

«Значительная часть сопровождаемых риелторами сделок имеет инвестиционный характер, а наши продукты представляют собой готовые решения от команды профессионалов, с комфортными порогами входа. Наиболее перспективные сегменты коммерческой недвижимости демонстрируют стремительный рост цен и ставок аренды — сегодня это одни из самых привлекательных активов для вложений. Наше партнерство с ведущим риелторским агентством России поможет раскрыть потенциал этого рынка для более широкой аудитории», — прокомментировал Алексей Алексеев, директор департамента по развитию агентских продаж и региональной дистрибуции УК «Альфа-Капитал».

«На фоне высоких инфляционных рисков интерес к инвестициям в ликвидную коммерческую недвижимость растет. Особенно привлекательным выглядит сегмент складской недвижимости, где традиционно отмечается дефицит доступного предложения и стабильный спрос. Однако порог входа для инвестиций в покупку подобных объектов слишком высок для большинства инвесторов. И в этом плане коллективные инвестиции становятся достойным вариантом, поскольку позволяют инвестировать от 30 тысяч рублей с минимальными рисками и большими перспективами», — отметил руководитель департамента аренды и продажи коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин. 

Бум на рынке складской недвижимости наблюдается на фоне стремительного развития интернет-торговли и повышения эффективности логистики товаров по территории страны. Так, с начала года индекс МосБиржи складской недвижимости CREI, который рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости, вырос на 22%, при этом его спред к индексу IMOEX составил уже 42%.

Линейка продуктов «Альфа-Капитала» для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости постоянно расширяется. Так, в декабре компания запустила стратегию с экспозицией на индустрию гостеприимства — «Альфа Туризм». Фонд в составе стратегии сфокусируется на проектах по открытию отелей, курортов, апартаментов и других профильных объектов с высоким потенциалом роста стоимости и получения операционного дохода.

ООО УК «Альфа-Капитал». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21—000—1—00028 от 22 сентября 1998 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 077—08158—001000, выдана ФСФР России 30 ноября 2004 года, без ограничения срока действия.

Подробную информацию о деятельности ООО УК «Альфа-Капитал» можно получить по адресу 123001, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1, телефоны +7 (495) 783-4-783, 8 (800) 200-28-28, а также на сайте ООО УК «Альфа-Капитал» в сети Internet по адресу www.alfacapital.ru.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестирование в финансовые инструменты сопряжено с рисками, в том числе с риском частичной потери инвестированных средств в связи с возможным неблагоприятным влиянием разного рода факторов. При заключении договора доверительного управления ознакомьтесь с подробным описанием рисков, указанным в приложении к договору.