Posts Tagged: рынок новостроек

За последние пять лет рынок новостроек Москвы активно развивался, особенно в Восточном административном округе (ВАО). По подсчетам аналитиков «Метриум», количество новых проектов в этом округе увеличилось более чем вдвое. Кроме того, ВАО показал заметный прирост как по количеству предлагаемых квартир и апартаментов, так и по средней стоимости квадратного метра, за счет выхода в продажу новых проектов бизнес-класса, войдя по этим показателям в топ-5 округов Москвы.

Восточный административный округ стал лидером по темпам роста: количество проектов увеличилось с 13 в I квартале 2020 года до 27 в I квартале 2025 года, то есть более чем вдвое. Наиболее близкая динамика наблюдалась в Троицком административном округе (Новая Москва), где число проектов выросло с трёх до шести, ровно в два раза. Остальные округа показали существенно меньший рост.

В остальных административных округах Москвы рост предложения новых проектов был менее интенсивным. В Новомосковском округе число проектов увеличилось с 26 до 40 (на 54%), в Южном – с 29 до 42 (на 45%). В трёх округах наблюдалось снижение: в Северном округе число проектов уменьшилось с 49 до 38 (на 22%), в Центральном – со 101 до 80 (на 21%), а в Юго-Западном – с 17 до 16 (на один проект).

Аналитики «Метриум» также исследовали изменение предложения квартир и апартаментов в новостройках по округам. Безоговорочным лидером стал Троицкий административный округ, где количество предлагаемых помещений выросло с 280 в I квартале 2020 года до 1660 в I квартале 2025 года, то есть в шесть раз. На втором месте – Восточный административный округ с ростом с 1190 до почти 4 тыс. помещений (почти в четыре раза). Заметный рост предложения наблюдался и в Северо-Западном административном округе: с 2,5 тыс. до почти 6 тыс. помещений (более чем в два раза).

Сокращение предложения наблюдалось лишь в двух округах. В Центральном административном округе количество предлагаемых помещений уменьшилось на 24% – с 4,2 тыс. в I квартале 2020 года до 3,2 тыс. в I квартале 2025 года. В Юго-Восточном административном округе предложение сократилось на 18% – с 5,3 тыс. до 4,3 тыс. помещений.

«Восточный административный округ обладает многими преимуществами с точки зрения девелопмента, – Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер жилого комплекса «Преображенская площадь» в ВАО). – Прежде всего это большое число просторных площадок для реализации новых крупных проектов с большой территорией, собственной инфраструктурой, нестандартной архитектурой. При этом такой жилой комплекс может располагаться практически на границе с ЦАО, где масштабный автономный комплекс с концепцией “город в городе” – это относительная редкость. В частности, в нашем жилом комплексе “Преображенская площадь” мы предусмотрели муниципальную школу и детский сад».

Восточный административный округ Москвы вошёл в пятёрку округов с наибольшим ростом средней стоимости квадратного метра за последние пять лет. Лидером подорожания стал Центральный административный округ, где средняя стоимость квадратного метра выросла с 740 тыс. до 1,94 млн рублей (в 2,6 раза). На втором месте – Южный административный округ с ростом с 237 тыс. до 491 тыс. рублей (более чем в два раза). В Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах цены выросли примерно вдвое: в Восточном округе – с 208 тыс. до 416 тыс. рублей, в Северо-Восточном – с 224 тыс. до 448 тыс. рублей, а в Юго-Восточном – со 190 тыс. до 381 тыс. рублей за квадратный метр.

Эксперты «Метриум» отмечают, что рост цен и предложения в Восточном административном округе Москвы имеет свои особенности. Округ становится престижным местом жительства для обеспеченных горожан. Если в 2020 году из 13 проектов застройки 10 относились к массовому сегменту, то в 2025 году из 27 проектов девять относятся к бизнес-классу и ещё восемь – к премиум-классу. Таким образом, доля новостроек высокого ценового сегмента значительно увеличилась.

«Восточный административный округ за последние годы претерпел значительные изменения, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Stone Sokolniki в ВАО). – Престиж ВАО значительно повысился и продолжает свое развитие за счет выхода новых проектов в сегменте бизнес и премиум, как следствие, средняя цена метра в округе увеличилась за последние 3 года на 30%. Покупатели делают выбор в пользу ВАО по ряду причин: это и соседство с ЦАО, и развитая транспортная доступность, а также наличие крупных парковых зон в округе, например, парка «Сокольники» общей площадью более 500 га. Кроме того, восточный округ обладает развитой инфраструктурой, в том числе и социальной, а также соседствует с престижными вузами».

«В Москве за последние пять лет произошел некоторый перенос девелоперской активности с одних округов на другие, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Снизились объемы рынка в бывших лидерах – ЮВАО и САО, стали строить больше на юге, востоке и западе Москвы. Во многом эти изменения случайны и связаны с изменением предложения площадок под строительство. Но можно точно сказать, что застройщики перестали категорично рассматривать одни направления как престижные, а другие – непрестижные. В Москве в последние 15 лет качественно и равномерно развивалась инфраструктура и благоустройство, конверсия промышленных зон. Это дало возможность реализовывать проекты разных классов (в том числе высоких) в тех округах, где раньше это было невозможно».

Как выяснили эксперты ИЖК СОЮЗ россиянам на шашлыках не хватает мест для активного отдыха поблизости (28%). Число респондентов составило 4 625 человек от 18 лет по всей России.

Почти треть респондентов сетует на отсутствие возможности «подвигаться» во время пикника и на отсутствие соответствующей инфраструктуры рядом. На втором месте по популярности – зеленые зоны, парк или лес этого не хватает 18% опрошенных, третье место у специальных оборудованных площадок для шашлыка и пикника в черте города (17%). Далее идут шашлычные зоны в пригородах (14%), зеленые лужайки для пикника без огня (13%) и оборудованные барбекю-площадки в собственном жилом комплексе (10%).

«Ряд ответов отражают потребность горожан в многофункциональных территориях и разнообразной инфраструктуре для совместного досуга, в том числе на территории жилых комплексов, - резюмирует Владимир Щекин. – Такие места играют важную роль в формировании комьюнити и способствуют укреплению взаимоотношений между соседями. В проекте СОЮЗ, например, планируется создать все условия для формирования, сплоченного комьюнити ¬– здесь можно будет найти партнеров по бегу, боксу, фехтованию, теннису, футболу или хоккею. Не забудут и о любителях пикников – для них на территории кластера будет оборудована отдельная зона-барбекю рядом с рекой Яуза».

Среди главных проблем, для организации шашлыков на природе, опрошенные назвали мусор от предыдущих пикников (32%), насекомых и животных (20%), необорудованные территории (19%). К лесным природным зонам снижает интерес необходимость долгой дальней дороги (12%), кроме того, россиян смущает в таком времяпрепровождении шум от других групп людей (9%) и запрет на использование огня (8%). Возрастает потребность в оборудованных и комфортабельных местах в черте города или даже в пределах района, до которых не надо добираться часами.

В целом, как показал опрос, на шашлыки ходил лишь 1 из 10 россиян, этот досуг оказался совершенно непопулярным среди россиян на этих майских праздниках. Более трети респондентов отсыпались или просто были дома, 15% – работали, 13% ¬– занимались спортом и столько же уехали на дачу. Есть и те, кто отправился в путешествие, их 12%.

В 2021 г. столичные власти сообщили о завершении первого этапа. В настоящее время усилия ландшафтных дизайнеров сосредоточены на участках по Сухонской улице и Олонецкому проезду, а также у Ростокинского акведука и реки Чермянка. Значение парка «Яуза» для столичного девелоперского рынка трудно переоценить. На сегодняшний день в непосредственной близости от парка расположены 11 новостроек. Аналитики спортивно-оздоровительного кластера СОЮЗ (Группа Родина) оценивают актуальный объем предложения в этой локации в 1,8 тыс. квартир и апартаментов – более четверти от общего объема жилой недвижимости в границах СВАО.

Завершение проекта по формированию крупнейшей в Европе парковой зоны на реке Яуза окажет серьезное влияние на московский рынок недвижимости. «Парк «Яуза» в силу своих уникальных масштабов и набора инфраструктуры способен стать очень мощным центром притяжения для покупательской аудитории. Уже на сегодняшнем этапе работ заметно, насколько большой интерес вызывает это место. Здесь найдутся подходящие занятия для самых разных групп населения. Девелоперы, которые обзавелись площадками в прилегающих кварталах, явно получили стратегический бонус», – подчеркивает Владимир Щекин, основатель Группы Родина.

В настоящее время на территории парка есть благоустроенный пруд, панда-парк, два памп-трека, реконструированное футбольное поле с системой подогрева, хоккейная площадка, скейт-парк, четыре теннисных корта, спортивные тренажеры, эколого-просветительский центр. По берегам Чермянки (приток Яузы) проложен 4-километровый экомаршрут.

В непосредственной близости от парка строятся 11 новых жилых проектов (28 корпусов). Шесть (18 корпусов) из них представляют комфорт-класс, три (5 корпусов) – бизнес-класс, две (5 корпусов) – премиум-класс. Суммарно – 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что превышает 27% от общего объема предложения на северо-востоке столицы.

Проекты, рассчитанные на массовый спрос, формируют три четверти (76,7%) всей выборки в рамках исследуемой локации. Самый доступный из этих 1,4 тыс. лотов – студия с отделкой площадью 21,8 кв. м в жилом комплексе по улице Римского-Корсакова, в километре от станции метро «Бибирево». Она стоит 6,02 млн рублей. Поэтому же адресу продается и самая дешевая «однушка» – юнит (34,1 кв. м) с чеком 8,35 млн рублей. В целом жилье стоимостью до 7 млн рублей встречается в четырех местных новостройках комфорт-класса из шести. В трех проектах можно найти однокомнатные квартиры дешевле 10 млн рублей. На долю бизнес-класса приходится примерно одна шестая предложения – 16,2%. Среди без малого 300 юнитов ценовой минимум обозначает студия (22,5 кв. м) в небоскребе, который строится у Капустинского пруда и одноименного парка – 9,16 млн рублей. Наиболее дефицитный продукт в этой части СВАО – премиальные квартиры. Сейчас на продажу выставлено около 130 подобных лотов (7,1% предложения в локации). Цена на них стартует с 15,56 млн рублей. Эта сумма потребуется для покупки крупногабаритной студии (30,9 кв. м) на третьем этаже Жилого кластера СОЮЗ. Сделка с участием полноценной однокомнатной квартиры премиум-класса обойдется чуть более чем в 20 млн рублей. Следует отметить, что в корпусах комфорт-класса средний прайс квадратного метра варьируется от 240 до 360 тыс. рублей, в корпусах бизнес-класса – от 350 до 500 тыс. рублей, премиум-класса – от 470 до 510 тыс. рублей.

Ожидается, что текущий этап работ по благоустройству в парке «Яуза» завершится до конца 2024 г. К этому времени из 26 окружающих корпусов, в которых сегодня ведутся продажи недвижимости, 20 должны быть введены в эксплуатацию (по 10 уже выданы соответствующие документы). Сдача оставшихся домов анонсирована на первую половину 2025 г. А еще спустя год, согласно графику, утвержденному мэрией, завершится благоустройство парковой зоны.

«Перед застройщиками, которые запустили проекты в окрестностях парка «Яуза» или готовятся это сделать, встает задача по интеграции инфраструктуры жилых комплексов в единую сеть ландшафтных, спортивных, культурно-просветительских и прочих объектов, которые появляются по мере развития зеленой зоны. В спортивно-оздоровительном кластере СОЮЗ эта задача решается за счет создания инфраструктуры с прямым выходом к реке, Ботаническому саду, Леоновской роще. Иными словами, практически от самых подъездов будет простираться сплошной парковый массив протяженностью в несколько километров. Эти факторы делают всю локацию одной из самых привлекательных в плане экологического баланса и качественной среды для проживания», – заключает Владимир Щекин, основатель Группы Родина.

Сейчас на площадке премиального кластера «СОЮЗ» ведется возведение вертикальных конструкций подземных частей зданий и примыкающего к ним паркинга, далее работники начнут подготовку к устройству фундаментной плиты во второй и третьей очередях объекта. Этот этап имеет важное значение, поскольку определяет прочность и надежность сооружений. Проводится последовательный монтаж стальных и бетонных конструкций, обеспечивая необходимую жесткость и устойчивость объекта. Каждая конструкция точно соответствует проектным спецификациям и строительным нормам, что гарантирует безопасность и долговечность всего здания.

Параллельно строители осуществляют устройство вертикальной гидроизоляции паркинга, направленной на предотвращение проникновения влаги и защиту сооружения от возможных повреждений.

Летний сезон способствует началу обратной засыпки т.к. при теплой погоде грунт имеет более благоприятные условия для компактирования и уплотнения. При обратной засыпке используются песчаные грунты, они заполнят пространство вокруг подземных конструкций и обеспечат равномерное распределение нагрузки и укрепление фундамента здания.

Для сохранения существующего высокого темпа работ на время возведения второй очереди на площадку спортивно-оздоровительного кластера юности и здоровья поставили второй башенный кран. Теперь стройка ведется силами высококвалифицированной бригады рабочих, тремя башенными, двумя колесными кранами и тремя бетононасосами.

«Спортивно-оздоровительный кластер – это инфраструктурная доминанта района, где будет усилена и расширена спортивная функция. Будущие жильцы комплекса и жители Ростокино получат порядка 20 олимпийских видов спорта, современную медицинскую инфраструктуру, сервисы для работы и отдыха, некоторые из которых - единичные даже для Москвы - комментирует Владимир Щекин, основатель Группы «Родина». - Реализация такого масштабного проекта требует согласованной работы множества специалистов, включая инженеров, архитекторов, строителей и других профессионалов. Вместе они создают современное и функциональное пространство, отвечающее высоким требованиям и ожиданиям будущих пользователей кластера».

Напомним, что Разрешение на строительство жилой части проекта «СОЮЗ» – шести 21-этажных корпусов – получено в июне 2022 года. Девелопер планирует ввести жилой комплекс в 2025 году.