Posts Tagged: рынок недвижимости

Ситуация на рынке недвижимости сложилась достаточно драматичная. Устойчивый рост спроса на жилье благодаря массовой льготной ипотеке спровоцировал непропорционально высокие темпы увеличения цен на квадратные метры. Обычной практикой стало последовательное приобретение квартир за счет льготных программ для инвестиционных целей (последующей сдачи в аренду, за счет которой погашались платежи по существующей или новой ипотеке). Подобные кейсы, по сути, наносили ущерб финансовому благополучию общества в целом, поскольку стимулировали рост цен на недвижимость и рыночные ставки по кредитным ресурсам банков для заемщиков.

Благополучие застройщиков и кредитных организаций прежде компенсировалось за счет двух источников: бюджета страны в рамках субсидирования процентных ставок и карманов заемщиков, которые покупали недвижимость по ценам, опережающим уровень инфляции.

Новым трендом стало увеличение числа сделок, связанных с рассрочкой покупки первичной недвижимости, от застройщиков. При этом, тандем «застройщик – банк» продолжал стимулировать спрос на новые квартиры за счет кажущейся выгоды покупателей жилья при фактической совместной игре против финансовых интересов покупателя.

Для охлаждения рынка недвижимости и повышения информированности граждан в сфере ипотечного кредитования (рассрочки) в 2024 году Банком России был разработан Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков (https://www.cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf), который вступил в силу с 1 января 2025 года и применяется ко всем договорам ипотеки, заключенным после этой даты.

Он предусматривает ряд важных мер снижения рисков ипотечного кредитования и рассрочки в оплате недвижимости для покупателей квадратных метров.

В первую очередь, Стандарт направлен на то, чтобы повысить информированность потенциальных собственников жилья в отношении их перспективной платежеспособности. С этой целью, в составе первоначального взноса не может учитываться кешбэк, применявшийся при покупке жилья на первичном рынке, а также скрытая комиссия банкам за понижение процентной ставки по ипотеке, которая компенсировалась за счет застройщиков путем увеличения первоначальной стоимости квартиры. Главная идея этих норм: заемщик должен знать, сколько он переплатит в том и ином случае по сравнению с покупкой с единовременной оплатой квартиры.

Для защиты средств ипотечного заемщика банкам запретили переводить деньги на аккредитивы, которые не защищены в рамках системы кредитования вкладов. Кредитные ресурсы должны быть сразу переведены на эскроу-счет застройщика и расходоваться в соответствии с их целевым назначением.

Эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Ольга Попова отмечает, что Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков формирует новые контуры жилищной ипотеки и создает предпосылки для отсечения недобросовестных практик со стороны кредитных организаций и застройщиков при одновременном повышении информированности потенциальных заемщиков. 

20 июня в пресс-центре пятого форума недвижимости «Движение» прошел круглый стол на тему «Ипотека 2024-2025». В мероприятии приняли участие представители банков и цифровых платформ по продаже/покупке недвижимости, которые ответили на вопрос, интересующий всех - «Что будет с рынком после прекращения действия льготной ипотеки?». Ее срок истекает 1 июля.

В начале круглого стола руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов на основе результатов проведенного исследования показал, что изменение ипотечных ставок влияло на активность покупателей жилой недвижимости на вторичном и первичном рынках с 2020 года по настоящее время в зависимости от сложившихся условий в тот или иной период. Ближе к сроку окончания действия льготной ипотечной программы с господдержкой наблюдается всплеск заявок и сделок в сегменте новостроек при попытке «запрыгнуть в уходящий поезд». Но стоит иметь в виду - большинство потенциальных покупателей нового жилья рассматривают вторичку как альтернативу на тот случай, если какой-то из факторов станет помехой на пути к новому жилью.

«В любом случае нужно будет перестраиваться всем. Для потребителей становится уместным торг, возможно, кто-то займет выжидательную позицию до снижения ставок. Застройщикам нужно подумать, как обеспечить спрос на тот объем жилья, который они строят и реализуют. Здесь, скорее всего, следует посмотреть на практику продаж более дорого сегмента и иначе упаковывать продукт. Риелторы будут учиться еще детальнее диагностировать потребности пользователей и в зависимости от этого направлять их либо на первичку, либо на вторичку», - резюмировал Артур Ахметов.

“Основной целью ”Госпрограммы 2020”, запущенной во время пандемии, была поддержка рынка строительства жилья. Программа выполнила свою функцию, цель была достигнута, спрос быстро восстановился. Окончание программы с 1 июля кажется вполне логичным. В текущих экономических условиях для поддержания спроса рынок может использовать механизм субсидирования ставки на короткие сроки, например, на 2 года со ставкой 10-12%, чтобы клиенты могли купить жилье сейчас, а после снижения ключевой ставки рефинансировать кредит на более выгодных условиях и снизить платежную нагрузку. Также мы ожидаем, что будет расти число сделок, где будет 3-4 созаемщика, так как с ростом ставки увеличится платеж. Таким будет портрет клиента в ближайшее время”, - считает Марина Заботина, заместитель директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж ПСБ.

Ольга Сидоренко, директор по развитию «Сделка.рф», озвучила результаты исследования по портрету ипотечного заёмщика среди пользователей платформы. Всего было проанализировано порядка 10 параметров: количество заявок, одобряемость по программам, средняя сумма кредита, средний размер первоначального взноса, количество заявок по возрастным группам, семейное положение, соотношение семейного положения, дохода и наличия детей.

В результате были сделаны следующие выводы:

●    Общая одобряемость по заявкам с середины 2023 года снизилась с 86% до 76%. Это связано с ужесточением требований банков к заявкам и заёмщикам.

●    Существенно выросла сумма первоначального взноса — с 10% до 30%. Этот факт находит подтверждение в повышении стоимость квартир на рынке в целом. Требования банков к высокому первоначальному взносу сохранятся, как и тренд на ужесточение андеррайтинга.

●    Основным покупателем квартир остаются заёмщики от 31 до 42 лет. Семейные покупатели с детьми преобладают над одинокими в полтора раза: вероятность одобрения у них выше.

●    Заметен общий тренд на рост указываемого уровня дохода в заявках с момента ужесточения денежно-кредитной политики. Выросли группы с доходом от 90000 до 140000 рублей и от 220000 рублей.

●    Одобряемость по одиноким покупателям снизилась в три раза. Тренд на снижение сохранится до конца года.

«Льготная ипотека очень расслабила застройщиков. Им придется заново учиться продавать. Советую обратить внимание на категорию заемщиков из сферы ИТ. Они хорошо зарабатывают, ранее не оформляли ипотеку», - говорит эксперт.

На рынке офисной недвижимости Московского региона набирает обороты тренд на децентрализацию – почти половина нового предложения в 2023 году была запланирована в пределах зоны ТТК-МКАД.

При этом порядка 70% объема нового строительства бизнес-центров, готовящихся к вводу до 2025 года, приходится на районы за ТТК. О том, почему офисные здания постепенно уходят из центральной части столицы в более отдаленные локации, включая ближайшее Подмосковье, и в чем их привлекательность для бизнеса, рассказали эксперты компании «Пионер-М», застройщика бизнес-центра класса А Rublevo Business Park.

1. Дефицит свободных площадей в центре Москвы

В центральных районах в границах «старой» Москвы компания, которой для размещения своих сотрудников необходим офисный блок площадью от 10 тыс. кв. метров, вряд ли найдет свободное помещение. Кроме того, город сегодня в принципе продолжает развивать политику полицентричности, в рамках которой на окраинах города создаются новые точки притяжения, включая парки, благоустроенные зеленые зоны и общественные пространства. Этому также способствует развитие транспортной системы – например, строительство новых станций метро сегодня активно ведется за пределами МКАД.

Все это на фоне недостатка свободных участков под застройку в центральных районах столицы способствуют развитию периферии и ближайших районов Подмосковья, где активно появляются новые объекты офисной недвижимости, нарезка площадей которых может подойти как крупным компаниям, так и небольшим. Например, в бизнес-центре класса А Rublevo Business Park, строящемся на 64-м километре МКАДа, запроектировано 2 башни высотой 12 этажей: А и B. Площадь офисных пространств здесь варьируется от 50 до 3 640 кв. метров, что открывает широчайший выбор покупателям и будущим арендаторам. При этом башня B площадью 32 тыс. кв. м реализуется целиком, а в башне А помещения представлены внарезку.

2. Развитая инфраструктура

Отсутствие свободных участков в пределах ТТК не дает возможность реализовать не только бизнес-центры с большими площадями, но и с большим объемом коммерческих площадей под инфраструктуру бизнес-центра. Между тем, развитая собственная инфраструктура бизнес-центра – одно из ключевых качественных характеристик для потенциального арендатора. За счет отделённости от центра, большей свободе в выборе участков под застройку за пределами МКАД создаются целые бизнес-кластеры с концепцией «город в городе», где есть все необходимое для работы и разнообразного досуга.

Так, например, Rublevo Business Park был разработан с учетом подхода к work-life balance. Помимо офисных пространств здесь есть территории для отдыха и перезагрузки, а также зоны в общими переговорными комнатами. На первом этаже расположится торговая галерея площадью 5,5 тыс. кв. м, где откроются рестораны, магазины, салоны красоты, фитнес-центр, пространство для занятия йогой и многое другое. Все самое необходимое будет под рукой, и для того, чтобы пообедать, прогуляться или посетить тренажерный зал, не нужно уходить далеко.

3. Привлекательная стоимость

Основное преимущество бизнес-центров за МКАД – доступная стоимость, что позволяет компаниям сэкономить на аренде. По данным экспертов рынка недвижимости, в первом квартале 2024 года стоимость аренды офисных площадей класса А внутри ТТК почти в 3 раза превысила цены на аренду офисов за МКАД. Так, если за МКАД средневзвешенная годовая арендная плата составила порядка 14 тыс. руб./кв. м, то внутри ТТК этот показатель зафиксирован на уровне 39,3 тыс. руб./кв. м.

4. Транспортная доступность

Еще одно ключевое преимущество отдаленных локаций за МКАД – это транспортная доступность. Центральные районы столицы известны своими многочисленными пробками и платной парковкой, в то время как бизнес-центры в ближайшем Подмосковье являются более удобными с этой точки зрения. Добираться до офиса и обратно домой можно против основных транспортных потоков, что позволяет максимально сэкономить время в пути.

Кроме того, бизнес-центры за МКАД, расположенные в более престижных направлениях, вблизи аэропортов, могут быть удобны тем, кто часто ездит в командировки или бизнес-встречи в соседние города. Например, в северо-западном направлении находится один из ключевых аэропортов города – «Шереметьево», и дорога на авто от Rublevo Business Park может занять не более получаса. Кроме того, в этом направлении также располагаются элитные населенные пункты и места для отдыха Подмосковья.

Наконец, за пределами МКАД сегодня активно развивается строительство новых объектов транспортной инфраструктуры, что еще больше повышает доступность бизнес-центров. Помимо транспортных развязок здесь строятся новые станции метро, станции МЦК и МЦД. Так, в 2027 году в 500 метрах от Rublevo Business Park планируется открыть новую станцию «Липовая роща» Рублево-Архангельской линии, что значительно улучшит транспортную доступность всего района и бизнес-центра.

5. Просторная парковка

Наличие большего выбора свободных площадей, отсутствие платных парковок за пределами МКАД и в ближайшем Подмосковье открывают широкие возможности для офисных сотрудников, которые предпочитают ездить на личном авто. Обширная территория бизнес-центров за МКАД позволяет организовать плоскостные гостевые парковки и собственный паркинг, плата за который не будет непосильной для арендаторов.

В Rublevo Business Park запроектирован трехуровневый подземный паркинг, который рассчитан на 750 машино-мест, дополнительные места для парковки мотоциклов, а также зарядные станции для электромобилей. Таким образом, здесь предполагается по одному машино-месту на каждые 100 кв. м площади, что является хорошим коэффициентом для столичных бизнес-центров.

Наряду с благоприятной экологией все эти ключевые преимущества, включая сниженную ставку по сравнению с центром, хороший парковочный коэффициент, разнообразие площадей и благоустроенной территорией действительно делают бизнес-центры за МКАД и в ближайшем Подмосковье более выгодными в текущих условиях, и тенденция на децентрализацию офисных пространств в этих направлениях в ближайшие годы только будет усиливаться.

Пресс-служба Rublevo Business Park

В России резко выросло количество мошенников на рынке жилья. По сравнению с первым кварталом 2023 года в этом году количество только выявленных случаев увеличилось на 10%. Это 1779 случая мошенничества, из них больше тысячи -— в крупном или особо крупном размерах*. Эксперты по гарантии безопасности сделок федеральной компании «Этажи» рассказали о «красных флагах» при покупке недвижимости.

Один из случаев мошенничества в начале 2024 года предотвратили риелторы в Екатеринбурге. Пожилая женщина обратилась в риелторскую компанию «Этажи» для продажи своей квартиры. Риелтор обратила внимание, что женщина продаёт единственное жильё за наличный расчёт, и обратилась в Службу экономической безопасности компании. Эксперты связались с ближайшими родственниками клиентки и выяснили, что пожилая женщина находилась под влиянием злоумышленников: они давали точные инструкции по продаже квартиры и переводу им денежных средств. Благодаря регламентам безопасности женщина сохранила деньги и квартиру.

«Если человек покупает недвижимость самостоятельно, он должен обратить внимание на «красные флаги»: цена ниже рыночной, срочность продажи, просьба перевести на карту задаток без оформления документов, отказ продавца показать документы или доверенность на имущество, нервное поведение во время просмотра квартиры», — отмечает директор по продажам агентства недвижимости «Этажи» Сергей Зайцев.

При самостоятельной продаже квартиры собственника должен насторожить отказ покупателя оформить классический договор купли-продажи в пользу предварительного договора купли-продажи. Если «покупатель» отказывается воспользоваться безопасными вариантами расчётов, через банковскую ячейку или аккредитив, и настаивает на оплате наличными — велик шанс, что это мошенник.

«Уровень технической подготовки злоумышленников растёт. На каждое новое технологическое решение на рынке недвижимости они разрабатывают новую схему, так что прогнозировать снижение уровня мошенничества мы пока не можем. Поэтому призываем потребителей проявлять бдительность, внимательно изучать правовые вопросы перед сделкой, а риелторов и агентства недвижимости — обновлять регламенты безопасности и предоставлять юридическую и правовую защиту своим клиентам», — подытожил Сергей Зайцев.

*По данным отчёта МВД РФ о состоянии преступности по преступлениям экономической направленности, связанным с операциями с недвижимостью в Российской Федерации за январь-февраль 2023 и 2024 гг.

Италия – страна с богатой историей, культурным наследием и удивительной красотой. Неудивительно, что многие люди мечтают о приобретении собственного уголка в этой прекрасной стране. Покупка недвижимости в Италии – это не только финансовая инвестиция, но и возможность насладиться бесконечными прелестями местной архитектуры, кухни и образа жизни.

Италия предлагает широкий выбор недвижимости для покупки: виллы на побережье, загородные дома с видом на горы и, конечно же, квартиры в крупных городах, таких как Рим, Флоренция и Милан. Одним из самых привлекательных вариантов для покупки являются квартиры в Риме.

Рим – вечный город с огромным историческим и культурным наследием. Приобретение квартиры в Риме не только позволит вам наслаждаться обширными архитектурными достопримечательностями, но и предоставит доступ к богатому культурному и социальному окружению. Жизнь в центре Рима означает наличие в шаговой доступности музеев, театров, ресторанов и кафе, где можно насладиться настоящей итальянской кухней и атмосферой.

Квартиры в Риме предлагают разнообразие вариантов, от классических апартаментов в исторических зданиях до современных стильных студий. Большинство квартир обладает прекрасным видом на улицы Рима или исторические памятники, что делает их еще более привлекательными. Независимо от вашего бюджета и предпочтений, в Риме всегда можно найти подходящий вариант.

Одним из ключевых преимуществ приобретения недвижимости в Италии является возможность получить вид на жительство для иностранцев. Согласно законодательству, иностранные инвесторы, покупающие недвижимость в Италии на сумму не менее 250 000 евро, имеют право на получение разрешения на проживание. Это дает возможность свободно проживать и работать в Италии, а также путешествовать по странам Шенгенской зоны без визы.

Кроме того, рынок недвижимости в Риме и в целом в Италии стабилен и предлагает хорошие перспективы для роста. Италия привлекает миллионы туристов каждый год, что способствует высокому спросу на аренду жилья. Вы можете использовать свою квартиру в Риме как дополнительный источник дохода, сдавая ее в аренду туристам во время вашего отсутствия.

Однако, перед покупкой недвижимости в Риме или в любом другом месте в Италии, рекомендуется обратиться к местным специалистам и юристам, чтобы убедиться в законности сделки и избежать возможных проблем. Они помогут вам с оформлением всех необходимых документов, проверкой юридической чистоты недвижимости и сопровождением вас на каждом этапе сделки.

Покупка недвижимости в Италии – это возможность осуществить вашу мечту о жизни в этой прекрасной стране и одновременно сделать важную финансовую инвестицию. Квартира в Риме станет вашим уютным уголком в этом вечном городе, откуда вы сможете наслаждаться красотой Италии и все ее достоинствами.