Posts Tagged: рынок новостроек

Почти 70% так или иначе стараются придерживаться здорового образа жизни: 20% респондентов не ЗОЖники, но находят в жизни баланс (не злоупотребляют вредными привычками), 18%, т.е. почти каждый четвертый москвич, придерживается всех принципов ЗОЖ. Еще 14% ведут активный образ жизни и могут себе позволить иногда выпить, 11% почти ЗОЖники (осталось курить бросить) и 5% всегда ЗОЖ кроме пятницы и субботы

«Для спортивно-ориентированных жителей, число которых ежегодно растет, важно наличие разнообразной по формату, назначению инфраструктуры, которая была бы доступна и одинаково пригодна в разные сезоны. В Группе Родина мы еще на этапе создания концепции кластеров за счет анализа окружения выявляем недостающие объекты инфраструктуры и реализуем их в проекте. Например, после реконструкции исторического московского стадиона «Искра» в спортивно-оздоровительном кластере СОЮЗ жителям района и резидентам квартала будут доступны легкоатлетический стадион с лыжней в зимнее время, ледовая арена для хоккея и фигурного катания, фитнес, футбольное поле, площадки для баскетбола и волейбола, и многое другое. Всего – инфраструктура для 20 олимпийских видов спорта», – комментирует Владимир Щекин, основатель Группы Родина.

Порядка 30% респондентов честно признались в том, что здоровый образ жизни не для них. Возможно, дело в среде проживания, ведь главным препятствием на пути к спорту пока остается наличие и доступность соответствующей инфраструктуры. Судя по ответам москвичей у 40% в шаговой доступности (у дома или в жилом комплексе) нет ничего кроме качелей, у 23% - есть спортивные тренажеры на улице, 16% могут кататься на лыжах или позволить себе долгие прогулки т.к. рядом есть парк. Лишь 10% москвичей живут рядом с фитнес-центром с разнообразными опциями, еще меньше счастливчиков, у которых «под боком» всесезонная спортивная площадка (8%) и многофункциональный спорткомплекс (3%).

Но, тех, кто настроен на спорт не может остановить ни отсутствие достаточной инфраструктуры, ни холодная погода. Порядка 40% респондентов рассказали, что занимались спортом в январе, правда, погода повлияла на выбор активностей: почти 12%, ходили на фитнес, йогу, в бассейн. На втором месте беговые лыжи (9%), на третьем - катание на коньках, игра в хоккей (7%). Чуть менее популярные ответы: горные лыжи, сноуборд (6%) и занятия командными видами спорта (4%). 

С этим аномальным погодным явлением пришлось справляться не только службам городского хозяйства, но и строителям. По данным Группы Родина с начала декабря со строительной площадки спортивно-оздоровительного кластера юности и здоровья «СОЮЗ» вывезли порядка 1500 тонн снега.

Строительные работы в жилом кластере «СОЮЗ» в Ростокино ведутся в активном режиме. На сегодняшний день успешно завершены все монолитные работы подземной части комплекса, включая паркинг на 552 машиноместа. Напомним, что концепция подземной автостоянки на -1 этаже под всей застройкой шести жилых корпусов и общей стилобатной части предполагает наличие дизайнерской отделки, зон хранения шин и аксессуаров, станций для зарядки электрокаров. Кроме того, для жителей будут предусмотрены тележки для удобной выгрузки товаров и продуктов. Спуститься к своему авто жильцы смогут на скоростном бесшумном лифте.

В надземной части первой очереди жилого комплекса выполнено 80% монолитных работ, что соответствует возведению 18 из запланированных 23 этажей. Кроме того, на данный момент завершено 50% работ по устройству кладки внутреннего и внешнего контуров здания, что включает в себя 12 этажей. Это говорит о высоком темпе строительства и приближении к завершающим этапам возведения стен и фасадов. Конструктив здания состоит из монолитного железобетона, толщина межэтажного перекрытия составляет 180 мм, это очень прочный материалом, способный выдерживать значительные нагрузки и давление, также он имеет хорошие характеристики по звукоизоляции. Межквартирные перегородки выполнены из газобетонных блоков D 600.

Важным аспектом текущей фазы строительства является организация и проведение работ по устройству внутренних инженерных сетей, включая системы отопления и вентиляции, а также обустройство технических помещений. В соответствии с проектом, в ЖК «СОЮЗ» предусмотрено водяное отопление, будут смонтированы напольные отопительные приборы. Инженерами предусмотрена возможность организации индивидуальной механическая приточно-вытяжной вентиляции с подготовкой воздуха (тонкая очистка/увлажнение). В стояках в системе холодного и горячего водоснабжения установят механические фильтры очистки воды, в каждую квартиру входит питьевой водопровод, доочистка воды которой происходит на -1 этаже. Канализационные стояки выполнены из бесшумной трубы.

Застройщик также отметил, что с 1 декабря с территории строительной площадки было вывезено около 1 500 кубических метров снега, что позволило сохранить активный темп строительных работах даже в зимний период.

Жилой комплекс "СОЮЗ" обещает стать одним из наиболее привлекательных и инновационных проектов в Ростокино, предлагая жителям не только качественное жилье, но и широкие возможности для ведения здорового и активного образа жизни: более 70% территории проекта отдано под инфраструктурную составляющую. Здесь будет проведена реконструкция одного из старейших стадионов Москвы – «Искра», реализован физкультурно-оздоровительный комплекс, общая площадь которого составит порядка 15 тыс. м2, в котором смогут заниматься единовременно, в одной смене, 294 человек, а общая пропускная способность составит 12 000 человек в месяц, с учетом зрителей. Первый в России Биохакинг хаб дополнит комплексную инфраструктуру проекта, ориентированную на поддержание ментального и физического здоровья москвичей, их тонуса и иммунитета на ежедневной основе. 

Поэтому обладатели относительно крупных бюджетов предпочитают вкладывать средства в новостройки Москвы. Эксперты Группы Родина (девелопер жилого кластера «СОЮЗ») добавляют, что ценовой фактор также оказывает существенное влияние на выбор состоятельных региональных покупателей. Той суммы, которую придется потратить на трехкомнатную квартиру в городе-миллионнике, вполне хватит для приобретения премиальной «двушки» в привлекательной московской локации с развитой инфраструктурой. 

В российских городах по-прежнему сохраняется дефицит высокобюджетного предложения (сегменты «премиум» и «бизнес+») – даже если речь идет о миллионниках. Так, в Омске, Челябинске и Волгограде подобные проекты вообще отсутствуют. В Перми, Воронеже, Красноярске, Уфе, Ростове-на-Дону выборка сводится к одному-двум адресам. И только применительно к петербургскому, казанскому, нижегородскому, краснодарскому, екатеринбургскому и новосибирскому рынках допустимо использовать термин «премиум-класс» (и то с поправкой на региональные реалии). В перечисленных мегаполисах есть знаковые локации, которые известны за пределами регионов (например, казанский и нижегородский кремли, «Ельцин-Центр»), мощная строительная индустрия, устойчивый платежеспособный спрос. Это позволяет выводить в продажу качественный девелоперский продукт с относительно высоким ценником (500+ тыс. рублей за квадратный метр в Санкт-Петербурге, 250+ тыс. рублей в региональных центрах).

В северной столице максимальный чек на рынке премиальной недвижимости достигает 268,44 млн рублей. Отметка в 100 млн рублей пройдена застройщиками Краснодара (138,18 млн рублей), Екатеринбурга (129,83 млн рублей) и Новосибирска (100,00 млн рублей). Лоты премиум- и бизнес-класса с ценником 50+ млн рублей встречаются на нижегородском, казанском и пермском рынках. В Ростове-на-Дону стоимость самого дорогого объекта недвижимости превышает 40 млн рублей, в Воронеже – 30 млн рублей. Во всех остальных городах-миллионниках ценовой потолок существенно ниже. Высота входного порога (как правило, обозначается студией с габаритами 22-28 кв. м) в большинстве случаев составляет от 5 до 10 млн рублей. Исключением является только Уфа, где выборка крайне скудна. Самые низкие барьерные значения характерны для воронежского и нижегородского рынков, самые высокие – для красноярского, ростовского и пермского. В Краснодаре, Екатеринбурге и Казани нельзя найти недвижимость, которая позиционируется как «премиум» или «бизнес+» и при этом стоит дешевле 8 млн рублей.

Следует уточнить, что основной массив престижного жилья (60% от общего объема и более) в Нижнем Новгороде и Новосибирске заключен в ценовом диапазоне между 8 и 16 млн рублей. Для красноярского рынка этот показатель равен 10-16 млн рублей, для краснодарского – 9-18 млн рублей, для казанского – 10-20 млн рублей. В Екатеринбурге и Воронеже самый распространенный ценник в премиуме и субпремиуме – 10-24 млн рублей. В Перми обе границы сдвинуты к верху – на уровень 25-14 млн рублей. Все пять уфимских лотов уместились в рамках 19-26 млн рублей. Самый широкий ценовой коридор образовался на петербургском рынке – 14-35 млн рублей. Малочисленная ростовская экспозиция преимущественно сформирована из весьма дорогих по региональным меркам лотов – с чеком 26-35 млн рублей.

«По-настоящему статусное предложение – большая редкость для региональных рынков. Согласно подсчетам наших аналитиков, в Краснодаре сосредоточено порядка 120 лотов с бюджетом 30+ млн рублей, в Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде и Новосибирске – несколько десятков, в Перми – 15, в Воронеже и Ростове-на-Дону – считаные единицы. Так, 30 млн рублей в условиях российского миллионника – это трехкомнатная квартира площадью 85-95 кв. м недалеко от центра города. Московский рынок премиального жилья дает куда больше альтернатив для эффективного вложения подобной суммы. Например, в жилом кластере «Союз» (район Ростокино, СВАО) бюджета в 30 млн рублей будет достаточно, чтобы купить двухкомнатную квартиру площадью 68 кв. м с кухней-гостиной, гардеробной, кладовой и двумя санузлами. Иными словами, возможен размен площади на столичный статус и доступ к высококачественной инфраструктуре – теннисному центру, центру единоборств, залу для фехтования, площадке для воркаута и легкой атлетики, хабу биохакинга, стадиону, крупнейшей в Европе парковой зоне «Яуза», – обращает внимание Владимир Щекин, основатель Группы Родина.

Эксперты Группы Родина (девелопер спортивно-оздоровительного кластера «СОЮЗ») выявили новый тренд на рынке премиальной недвижимости. Планировочные решения, предполагающие наличие как минимум трех спален, пользуются все большей популярностью. За год продажи квартир и апартаментов этого типа выросли примерно на одну пятую. При этом интерес к студиям, одно- и двухкомнатным лотам ощутимо снизился – в общей сложности на 13,8%. Наиболее доступная часть премиального предложения с комнатностью 3+ сосредоточена на северо-востоке столицы. Затраты на покупку трехкомнатного объекта здесь составляют в среднем 36,2 млн рублей, а многокомнатного – 46,6 млн рублей.

В сезоне-2023 на роль главного драйвера для столичного премиум-класса выдвинулись трехкомнатные и многокомнатные лоты. За год этот продукт прибавил в спросе 18,4%. В то же время реализация премиальных студий снизилась вдвое, однокомнатных лотов – на 16,2%, двухкомнатных – на 10,8%. Как итог, удельный вес крупногабаритных юнитов ощутимо вырос в общей структуре продаж. Доля трехкомнатных квартир и апартаментов расширилась до 25,9% (плюс 5,2 процентного пункта), многокомнатных – до 7,8% (плюс 1,5 процентного пункта). В отдельных проектах пропорция еще выше. Как пример, в спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья (Ростокино) почти половина всех проданных лотов имеет три спальни и более. 

Без малого четверть (23,9%) всех сделок в категории 3+ относится к новостройкам на западе города. Второе место по этому показателю занимает Центральный административный округ, где аккумулировано 19,8% спроса. Ему немного уступают СВАО (18,6%) и СЗАО (17,8%). Остальная часть фонда реализованных объектов практически поровну разделена между южными (10,4%) и северными (9,5%) проектами. 

По сравнению с первой половиной прошлого года цена на трехкомнатные юниты в жилых комплексах премиум-класса поднялась в среднем на 11,9% до 56,7 млн рублей. Примерно столько (53,1 млн рублей) тратится на покупку объектов с тремя спальнями в Северном и Северо-Западном округах. Ощутимо выше средних расценки на этот тип жилья в ЗАО – 77,5 млн рублей. В центре Москвы размер суммы, которая необходима для приобретения премиального трехкомнатного лота, приближается к 100 млн рублей. В свою очередь, наиболее доступная часть выборки сконцентрирована в новостройках северо-восточного (36,2 млн рублей) и южного (38,4 млн рублей) округов. Премиальная «трешка» в СВАО стоила в январе-июне 2023-го вдвое меньше, чем аналогичный объект на западе, и обходилась в 2,7 раза дешевле недвижимости с трехкомнатной планировкой на территории ЦАО. В упомянутом ЖК «Союз» и сегодня можно взять трехкомнатную квартиру площадью 87,5 кв. м за 35,5 млн рублей.

Средний бюджет покупки многокомнатных лотов, напротив, существенно уменьшился – с 128,44 до 89,66 млн рублей (минус 30,2%). Только на западе и в центре Москвы планка держится на уровне 100+ млн рублей. В Северном административном округе премиальная недвижимость с четырьмя и более комнатами продавалась в среднем за 87,4 млн рублей. В соседних локациях показатели намного ниже – соответственно 66,5 млн рублей (СЗАО) и 46,6 млн рублей (СВАО). Умеренные ценники характерны и для многокомнатных объектов премиум-класса на юге столицы – в среднем 60,7 млн рублей.

«Наблюдаемый сегодня подъем спроса на лоты с тремя и более спальнями – прямое следствие той работы по усовершенствованию планировочных решений, которую провели девелоперы за последние два-три года. Избыточный нефункциональный метраж долгие годы был проблемой на пути развития премиум-класса. Он подрывал ликвидность продукта и задавал неоправданно высокий чек. Теперь этот порок повсеместно устраняется, и мы видим, как покупатели вновь стали проявлять интерес к трех- и четырехкомнатным квартирам», – объясняет Владимир Щекин, основатель Группы Родина.  

Он особенно усилился в 2021-2022 гг. Аналитики Группы «Родина» подсчитали, что в рамках обозначенного пула локаций сконцентрирована четвертая часть всех квартир и апартаментов премиум-класса, готовых к реализации.

По мере развития рынка высокобюджетной недвижимости конкуренция между застройщиками росла, а количество свободных участков, пригодных для строительства домов премиум-класса, сокращалось. В этих условиях застройщики, которые специализируются на этом продукте, стали активнее искать альтернативные локации. Там у них отсутствовали соперники, а покупательская аудитория явно нуждалась в высококачественном предложении. В итоге на сегодняшний день сложился пул из десяти районов, где экспонируется всего по одной премиальной новостройке. Примечательно, что шесть из них (Щукино, Покровское-Стрешнево, Нагатинский Затон, Ростокино, Свиблово, Гагаринский) «открылись» на девелоперской карте за последние два года. Экспансия велась сразу по нескольким направлениям – северному (Хорошевский район, Сокол), северо-восточному (Ростокино, Свиблово), южному (Нагатинский Затон), юго-западному (Гагаринский район) и северо-западному (Покровское-Стрешнево, Щукино). Застройщиков дополнительно мотивировал коммерческий успех премиальных комплексов в таких районах, как Марьина Роща и Очаково-Матвеевское. Кроме того, по одному адресу осталось в двух центральных районах – Мещанском и Басманном.

Совокупный объем предложения в десяти перечисленных локациях оценивается экспертами Группы «Родина» в 1,2 тыс. лотов (около 1 тыс. квартир и 200 апартаментов). Это ровно четверть (24,9%) от общего показателя по сегменту. Самой многочисленной выборкой отличаются северо-западные районы Щукино (доля 5,1%) и Покровское-Стрешнево (доля 5,6%). В каждом из них на продажу выставлено более 200 квартир. Группа локаций, где на витрине экспонируется по 100+ объектов премиальной недвижимости, включает Хорошевский и Гагаринский районы, Нагатинский Затон и Ростокино, относительно новая для премиума локация, обладающая высокими показателями в плане инфраструктуры, экологии, транспортной доступности. В районах Мещанский, Басманный, Сокол и Свиблово состав предложения измеряется несколькими десятками юнитов.

Важно отметить, что эксклюзивная позиция новостроек в границах района не оказывает прямого влияния на ценообразование. Почти во всех локациях недвижимость премиум-класса можно взять меньше, чем за 25 млн рублей. Исключения только два – Басманный (минимум 29,9 млн рублей за юнит) и Сокол (минимум 31,3 млн рублей за юнит). Оба местных проекта находятся на финальной стадии реализации, что объясняет высокий входной порог. Наиболее доступное предложение по квартирам наблюдается в районах Щукино (13,4 млн рублей) и Ростокино (15,6 млн рублей), по апартаментам – в Гагаринском районе (20,0 млн рублей).

«В премиальном девелопменте фактор локации всегда имел принципиальное значение. Перед компанией, которая запускает проект в нетипичном для его сегмента районе, стоит задача убедить покупателей в статусе предлагаемого продукта. Для этого необходимо, чтобы территория, прилегающая к жилому комплексу, имела благоустроенный выход к воде и паркам. Обязательный пункт – беспроблемная транспортная связь с центром и загородными поселками. Очень ценный бонус – наличие поблизости знакового объекта. Скажем, для юго-запада это инфраструктура Академии наук, для северо-востока – ВДНХ или Останкинская телебашня. Соответственно, жилые корпуса должны отличаться оптимальными видовыми характеристиками. И, наконец, застройщик должен озаботиться созданием уникальных точек притяжения внутри новостройки. В случае жилого спортивно-оздоровительного кластера это первый в России центр биохакинга и группа спортивных объектов, включающая помимо прочего реконструированный стадион «Искра», ледовую арену, теннисные корты. Благодаря перечисленным элементам премиальный проект сможет реализовать все выгоды своего эксклюзивного положения и привлечь интерес широкой аудитории», – уверен Владимир Щекин, основатель Группы «Родина».