Эксперты «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» проанализировали предложение студий в столице и назвали основные «подводные камни» при инвестировании в такие объекты.
В феврале 2024 года на рынке недвижимости Москвы экспонируется 15,3 тыс. квартир-студий. Основной объём предложения приходится на первичный рынок, где продаётся 12,4 тыс. лотов и 3,1 тыс. лотов приходится на вторичный рынок.
Средняя стоимость продажи квартиры-студии в Москве составляет 8,3 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте сейчас составляет 361,7 тыс. руб.
В новостройках столицы самая дешёвая квартира-студия продаётся за 4,3 млн рублей, а самая дорогая — за 124 млн рублей. При этом стоимость за 1 кв. м. разнится от 199,6 тыс. до 2,64 млн рублей.
На вторичном рынке сейчас самый дешёвый объект студийного формата оценивается в 1,68 млн рублей, а самый дорогой оценивается почти в 83 млн рублей. Разница в цене за 1 кв. м. достигает 1,3 млн рублей. Так, самый дешёвый квадрат оценивается в 99 тыс. руб., а самый дорогой — в 1,42 млн рублей.
«Цокольный этаж или подвал являются техническими этажами, где располагаются трубы, коммуникации и электрические щиты, а также минимальная вентиляция. Это важно учитывать, так как с этим связаны определённые риски. Если случится прорыв трубы и начнётся затопление цокольного этажа или подвала, это может стать серьёзной проблемой. К сожалению, такие ситуации неизбежны и представляют значительные риски. Кроме того, если возникнет необходимость ремонта или замены трубы, сантехникам управляющей компании потребуется доступ к этому помещению. Это может потребовать от вас передачи дубликата ключей управляющей компании. В некоторых случаях управляющая компания настаивает на этом, особенно если в цокольном этаже или подвале находятся электрические щитки или другие объекты, к которым нужен доступ для проведения работ. Если произойдёт аварийная ситуация и кто-то пострадает, ответственность будет лежать на собственнике данного помещения. Это представляет определённые риски», — отметил генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
По его словам, такие помещения часто имеют недостатки в исполнении. Нередко там обнаруживают незаконные подключения к коммуникациям, таким как водопровод и канализационные трубы. Эти подключения часто не имеют соответствующих документов и могут быть неправильно выполнены. Кроме того, вентиляция может быть недостаточной или отсутствовать совсем. При этом такие помещения могут быть пригодны для краткосрочного проживания на один или два дня, их пригодность для длительного проживания вызывает сомнения.
«Есть ещё один довольно опасный момент — это отношения с жильцами этого дома. Если на общем собрании жильцов появятся жалобы о состоянии подвала — запахи, тараканы и т. д., управляющая компания может столкнуться с проблемами. Получив соответствующий документ от жильцов, она может быть вынуждена принимать меры, вплоть до инспекции и перепланировок, если выявляются нарушения, например, в подключениях воды и электричества. Таким образом, хотя такие помещения могут быть дешёвыми, связанные с ними риски также значительны», — добавил инвестор.
По словам Валерия Летенкова, несмотря на то, что в настоящее время эти помещения используются в основном для жилья или сдачи в аренду с целью получения прибыли, необходимо понимать, что в случае каких-либо проблем всё может измениться. Их также можно будет переоборудовать в офисные помещения, если не будет законодательных ограничений на использование технических этажей для проживания или работы.
«Власти пока не приняли конкретных мер по регулированию данной ситуации, насколько мне известно. Имеются случаи, когда жильцы собирались и выражали свои претензии к проживающим в цокольных и технических этажах здания. Это вызывает опасения, так как подобные инициативы могут привести к конфликтам и неурегулированным ситуациям. На данный момент нет жёстких нормативных документов, запрещающих проживание или использование цокольных этажей для размещения офисов. Однако это может измениться в будущем, учитывая увеличивающуюся тенденцию использования этих помещений для проживания и работы. Возможно, в будущем будут приняты соответствующие нормативные акты, запрещающие такие виды использования цокольных и подвальных этажей», — сказал специалист.
Проживание людей в подобных помещениях, где находятся трубы отопления и вентиляции, электрические щитки и зачастую недостаточный уровень вентиляции, представляет опасность для здоровья. По нашим прогнозам, власти рано или поздно возьмутся за регулирование подобных объектов.
«Сейчас ситуация не достигла критической отметки, но если будут серьёзные инциденты, ожидается, что будут приняты нормативные акты, запрещающие проживание или размещение офисов в подвальных и цокольных этажах. Эти этажи предназначены для технических нужд здания, таких как обеспечение доступа к системам коммуникаций и вентиляции в случае аварии. Поэтому при инвестировании в помещения на цокольных и подвальных этажах, где проходят коммуникации, важно быть осторожными и аккуратными. Возможно, наступит момент, когда такое использование этих помещений будет запрещено. Некоторые помещения в цоколе и подвале могут не иметь коммуникаций, что может быть более безопасным и спокойным решением. Однако для законного использования их нужно будет обеспечить разрешение на подключение коммуникаций», — подчеркнул инвестор.
В некоторых случаях возможно наличие единой мокрой точки для всего помещения или на этаж, но обычно это может создать проблемы с подключением и размещением коммуникаций для отдельных помещений. Это также относится к вентиляции, которая часто неудовлетворительна в цокольных помещениях и подвалах, что имеет значение для пожарной безопасности и обеспечения приятной атмосферы в помещении.
Поэтому, если в помещении изначально отсутствуют технические коммуникации, это ещё приемлемо, но если они есть, необходимо учитывать потенциальные риски, которые могут возникнуть со временем. С течением времени власти все больше обращают внимание на этот вопрос и начинают принимать соответствующие меры.
«Если говорить про инвестиции в студии на цоколе, то желательно, чтобы они не имели общедомовых коммуникаций, таких как трубы отопления или электрощитки. Важно, чтобы все подключения были законными, счётчики установлены, а вентиляция функционировала надлежащим образом. Безопасность имеет высший приоритет, и чем больше документации на подключения и разрешений на использование помещения, тем безопаснее. Власти всерьёз обращают внимание на этот вопрос, и, вероятно, в будущем будут приняты нормативные акты, а собственникам могут быть применены штрафные санкции за нарушения», — резюмировал Валерий Летенков.
