Posts Tagged: ввод

По данным экспертов, средний срок реализации нераспроданных остатков квартир в Москве достигает 2,8 лет, по отдельным проектам – 10 лет, их доля на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет от 20% до 50% в зависимости от класса проекта. При этом наблюдается насыщение первичного рынка жилой недвижимости и рост доли готовых объектов, а вторичный рынок становится новым полем для конкуренции.

Проблема накопления нераспроданных остатков в новостройках наблюдается не только в Москве, но и на федеральном уровне. По данным сервиса наш.дом.рф, уровень распроданности новостроек к моменту ввода в эксплуатацию в ЦФО сейчас составляет 69% – это самый высокий показатель по стране. В Северо-Кавказском ФОЮ, например, распродано всего лишь 27% нового жилья, вводимого в эксплуатацию в 2025 году.

Ключевым трендом 2025 года эксперты жилого направления CORE.XP считают смену сценариев на рынке жилья. Покупатель сегодня покупает не просто квадратные метры, а ощущение комфорта, статус, сервис и насыщенную инфраструктуру в шаговой доступности. Ценность проектов формируется через качество среды и жизненные сценарии, что фундаментально меняет их экономику и способность удерживать и наращивать стоимость после ввода в эксплуатацию.

«В 2025 году капитализация становится управляемым процессом и результатом стратегических решений девелопера, а не только удачной локации или конъюнктуры. Сегодня девелопер — это не просто строитель, а оператор городской среды. Управление активом после ввода, от управляющей компании до наполнения арендаторами коммерческих пространств, становится источником дополнительной капитализации. Те проекты, где девелопер последовательно работает с концепцией и эксплуатацией, растут в цене даже через 3–5 лет после ввода», — комментирует директор Департамента жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Эксперты назвали наиболее успешные столичные жилые проекты, где капитализация выросла благодаря созданию качественной общественной инфраструктуры и новых точек притяжения: ЖК «Садовые кварталы» от застройщика «Интеко-Sminex» с ростом стоимости на 60–90% после ввода в эксплуатацию в 2019–2022 гг. и ЖК «Матвеевский парк» от компании ПИК — на 5–15% после ввода в эксплуатацию, начиная с 2023 г.

Аналитики жилого направления CORE.XP также определили основные факторы, влияющие на цену и ценность жилья:

• наличие развитой инфраструктуры в ближайшей локации или внутри жилого проекта;

• эргономичные и функциональные планировочные решения без потери площади;

• инженерные технологии, обеспечивающие оптимальный микроклимат и энергоэффективность без ущерба фасадам;

• плотность и комфорт среды как оптимальное соотношение жильцов и пространств общего пользования.

• продуманная концепция благоустройства, когда двор является продолжением квартиры, обеспечивая баланс приватности и развития социальных контактов;

• сервисы для резидентов, которые не только подчеркивают статус, а обеспечивают качество жизни.

По оценке экспертов, сильная концепция жилого комплекса становится главным драйвером капитализации после ввода в эксплуатацию и создает не просто продукт, а ценностную экосистему, где каждая деталь — от архитектуры до эксплуатации — влияет на восприятие бренда и стоимость квартир.

Компания Regions Development сообщает о вводе в эксплуатацию I очереди премиального ЖК «Преображенская площадь», расположенный по адресу: 1-я ул. Бухвостова, дом 2 корпус 3. Это первый жилой комплекс премиум-класса в Восточном административном округе Москвы. В ближайшие дни собственники квартир в проекте начнут получать ключи.

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) выдал разрешение на ввод I очереди премиального жилого комплекса «Преображенская площадь». Проект находится на востоке Москвы по адресу 1-я ул. Бухвостова, вл. 12/11 (район Преображенское). В пешей доступности от новостройки расположены станция метро, набережная реки Яузы, парк «Сокольники». Компания Regions Development построила I очередь проекта менее чем за три года.

В состав I очереди «Преображенской площади» входят три корпуса высотой от 6 до 17 этажей, объединенных подземным паркингом на 354 машино-места. В этих домах запроектировано 735 квартир площадью от 38,2 кв. м до 120 кв. м.

На данный момент большая часть жилья в I очереди «Преображенской площади» реализована. Средняя цена квартир в продаже – 511,3 тыс. руб. Со старта строительства в 2022 году показатель вырос на 37,5%, что говорит о высокой ликвидности новостройки. Минимальный бюджет покупки 21,5 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 41,3 кв. м.

«Готовые корпуса «Преображенской площади» сохранят инвестиционную привлекательность и после ввода в эксплуатацию, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Современные проекты дорожают не только при повышении стадии строительной готовности и по мере исчерпания предложения. Цены растут также в связи с дальнейшим развитием локации. А на территории первого в ВАО премиального комплекса еще появятся муниципальный детский сад на 200 мест, государственная IT-школа №1502 «Энергия» на 400 учеников, пешеходный бульвар с ресторанами. По сути, «Преображенская площадь» уже стала значимым центром притяжения на востоке столицы и источником джентрификации районов рядом с парком "Сокольники"».

Помимо жилья, в I очереди «Преображенской площади» сформирован приватный двор на 1 га. Здесь создан ландшафтный сквер с лужайками для занятий спортом и семейных пикников, а также игровой склон с горками и лазательными сетками. Во дворе разместились спортивные пространства для детей старшего возраста и взрослых, проложены прогулочные маршруты.

В 2025 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить строительство 27 премиальных и элитных проектов, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 40% меньше, чем годом ранее (45 комплексов). Планируемый ввод корпусов сократился на 33%.

Премиум-класс

Столичные девелоперы в 2025 году намерены достроить 42 корпуса в 16 проектах премиум-класса. Среди них – 12 ЖК, 3 апарт-комплекса и один МФК с квартирами и апартаментами

Ввод премиальных корпусов должен сократиться на 22,2% (42 против 54 в 2023 году). Их сдача равномерно распределена по кварталам: в I кв. – 13 корпусов, во II и III кв. – 11, в IV кв. – 7.

Средняя цена премиального жилья со сроком ввода в 2025 году – порядка 695 тыс. руб. Самая доступная квартира в проектах премиум-класса со вводом в 2025 году находится в ЖК «Союз» от Группы Родина. Студия площадью 28,2 кв. м продается за 16,2 млн руб. Однако минимальная средняя цена кв. м зафиксирована в жилом комплексе «Преображенская площадь» от Regions Development – 505,7 тыс. руб.

«Предлагать качественное премиальное жилье по доступные ценам позволяет расширение географии сегмента и формирование новых точек притяжения, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Доля новостроек премиум-класса за границами ЦАО постоянно растет. В центре мегаполиса наблюдается дефицит свободных участков. В то же время во многих городских локациях сложились объективные предпосылки для появления премиального жилья. Например, район Преображенское (ВАО) славится множеством зеленых зон, набережной реки Яузы, развитой спортивно-рекреационной инфраструктурой и лучшими образовательными учреждениями. Наш новый ЖК «Преображенская площадь» дополняет преимущества локации благодаря уникальной архитектуре, открытию современных муниципального детского сада и государственной школы с IT-полигоном в составе лучшего в стране образовательного кластера № 1502 «Энергия», городского променада для всех жителей района и другой премиальной инфраструктуры».

В свою очередь, самая дорогая квартира премиум-класса со вводом в 2025 году расположена в ЖК Opus от ГК «Пионер». Трехкомнатный лот площадью 241,1 кв. м обойдется в 263,7 млн руб.

Почти 40% премиальных проектов со сдачей корпусов в 2025 году реализуют два девелопера: MR Group (Symphony 34, Famous) и ГК «Пионер» (High Life, Opus, Pride). Остальные девелоперы строят по одному комплексу из списка.

«Сегодня большая часть покупателей в премиум-классе не готова переплачивать исключительно за устоявшийся статус локации, – отмечает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group. – Для клиентов все более важными становятся качественные характеристики проектов и их транспортная доступность. Поэтому все чаще выбор падает не на ЦАО, а на другие округа с оптимальным соотношением цены и качества. Клиентов премиального сегмента особенно привлекают просторные дизайнерские лобби, благоустройство с естественным ландшафтом местности, топовый сервис и качественная разнообразная инфраструктура. Все это мы гарантируем в своих проектах, включая MOD и Famous со вводом в 2025 году».

Элитный сегмент

Московские девелоперы в 2025 году планируют достроить 29 корпусов в 11 элитных и делюкс-проектах. Среди них – 7 ЖК, 3 апарт-комплекса и один МФК с квартирами и апартаментами.

Планируемый ввод корпусов сократился на 44,2% (29 против 52 в 2023 году). Большую часть корпусов в элитных проектах предполагается ввести в III и IV кв. (10 и 13 корпусов соответственно). В I кв. застройщики планируют сдать один корпус, во II кв. – пять.

Средняя цена элитного жилья со сроком ввода в 2025 году – 2,5 млн руб. Самый доступный лот в проектах элитного класса со вводом в 2025 году находится в ЖК «Бадаевский» от Capital Group. Однокомнатная квартира площадью 45,8 кв. м продается за 56,9 млн руб. Наиболее дорогой лот в элитных новостройках со сроком ввода в 2025 году представлен в апарт-комплексе Annabel's от Palladio Group. Пентхаус площадью 505,7 кв. м стоит более 2 млрд руб.

«Клиенты рассматривают премиальную и элитную недвижимость как надежный актив для сохранения средств, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В минувшем году средняя цена квадратного метра первичного жилья в премиум-классе выросла на 19,8%, в элитном сегменте – на 16%, что превосходит официальные темпы инфляции. Положение на столичном премиальном и элитном рынках характеризуется стабильностью и устойчивостью к внешним колебаниям, что и привлекает покупателей, в особенности инвесторов. Продажи не замирают ни на одном из этапов реализации проектов, а в 2024 году они достигли рекордных значений». 

В 2025 году девелоперы «старой» Москвы планируют полностью или частично завершить реализацию 38 проектов бизнес-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Этот показатель на 30,9% меньше, чем в 2024 году (55 проектов). Запланированный ввод корпусов сократился на 28%.

Столичные застройщики в 2025 году планируют ввести в эксплуатацию 131 корпус в 38 жилых и апарт-комплексах бизнес-класса. Темпы ввода корпусов относительно 2024 года снизятся на 28% (131 против 182). Среди новостроек бизнес-класса со сроком ввода в 2025 году – 31 ЖК, 4 апарт-комплекса и 3 мультиформатных проекта с квартирами и апартаментами.

Максимальный ввод корпусов в комплексах бизнес-класса намечен на I квартал 2025 года (42 корпуса). На II квартал запланирована сдача 25 домов, на III квартал – 34, на IV квартал – 30. Один из первых жилых комплексов, который будет введен в 2025 году, «UNO. Головинские пруды» от ГК «Основа».

«После сворачивания льготного кредитования основным драйвером спроса на новостройки бизнес-класса служат семейная ипотека и программы рассрочки, включая беспроцентные, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Как правило, клиенты с детьми рассчитывают на жилье с ключами, выбор которого на первичном рынке Москвы ограничен. Например, в бизнес-классе на готовые варианты приходится 13,5% предложения. При этом те, кто выбирают для себя проект на высокой стадии строительства и со скорым вводом в эксплуатацию, выигрывают вдвойне: такие клиенты могут приобрести квартиры по ДДУ по семейной ипотеке на текущих условиях и одновременно получат ключи и возможность приступить к ремонту в самое ближайшее время. Так, мы в первом квартале 2025 года планируем ввести жилой комплекс «UNO.Головинские пруды». Здесь предусмотрены частный детский сад на 50 малышей, детская игровая и другая полезная инфраструктура для растущего поколения, а также эксклюзивная зона Sky Area на уровне 25 этажа с панорамными видами на Головинские пруды и усадьбу Михалково. При этом наша компания сейчас предоставляет скидку 0,5% за каждого несовершеннолетнего ребенка в семьях клиентов».  

Средняя цена квадратного метра в проектах бизнес-класса со сроком ввода в 2025 году – 496,6 тысяч рублей. Самое доступное жилье бизнес-класса в корпусах со сроком ввода в 2025 году представлено в ЖК Parkside от Группы «ЛСР». Студию площадью 22 кв. м можно приобрести за 6,9 млн рублей. В свою очередь, самая дорогая квартира бизнес-класса со вводом в 2025 году находится в ЖК «Level Академическая» от Level Group. Многокомнатный лот площадью 143,1 кв. м стоит 178,6 млн руб.

Именно в бизнес-классе в 2025 году будет сдана вторая очередь самого масштабного проекта в этом сегменте – ЖК City Bay от MR Group, где в продаже сейчас представлено 1047 квартир. Это на 43% больше, чем у ближайшего конкурента по широте предложения. Благодаря вводу второй очереди этого жилого комплекса появятся 1 400 квартир, где смогут проживать порядка 4 000 человек в непосредственной близости от набережной Москвы-реки.

«Живописный Спасский Затон Москвы-реки еще недавно был одним из самых немноголюдных мест столицы, – комментирует Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR Group. – Благоустройство расположенного здесь жилого комплекса бизнес-класса City Bay сделает эту локацию важной точкой притяжения для жителей северо-запада Москвы и вместе с тем предполагает бережное отношение к экосистеме локации. Новая многоуровневая набережная комплекса будет органично интегрирована в природную среду, прежде всего, благодаря обширному озеленению километровой территории. Из всех корпусов City Bay открываются великолепные виды на реку, на берегу которой мы создадим современную прогулочную зону».

В 2025 году завершается строительство корпусов в одном из самых масштабных проектов комплексного развития в границах столицы – городском квартале бизнес-класса «Ривер Парке Коломенское». Общая площадь грандиозного комплекса, реализуемого на месте судостроительного завода, на берегу Москвы-реки, рядом с музеем-заповедником «Коломенское», составляет 29 гектаров. Усилиями девелоперов в «Ривер Парке Коломенское», помимо жилья, созданы набережная длиной более 1,5 км с арт-объектами, спортивными зонами, кафе и ресторанами, муниципальные детский сад и школа. В начале 2025 года открыт построенный властями Москвы живописный пешеходный мост, который соединил квартал с ближайшей станцией метро. В перспективе здесь появится большой образовательный центр. За счет интенсивного развития проект пользуется стабильно высокой популярностью уже на протяжении 10 лет.

«Комплексное развитие территории – перспективное направление градостроительства, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – КРТ позволяет превратить бывшие промзоны и нерационально используемые земли в современные благоустроенные кварталы. Как правило, в таких проектах доля инфраструктуры составляет 20-30% от общей площади застройки. Также в рамках КРТ обычно предусмотрена единая архитектурная концепция».

«Спрос на новостройки бизнес-класса по итогам 2024 года остался практически неизменным относительно 2023 года, но все же значительно просел после сворачивания льготной ипотеки, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Девелоперы старались привлекать покупателей не только дисконтом и рассрочками, но и совершенствованием продукта. В результате частично размылась граница между бизнес- и премиум-классом. Многие ликвидные новостройки бизнес-класса со вводом в 2025 году обладают премиальными характеристиками». 

В 2025 году девелоперы массовых новостроек в «старой» и Новой Москве планируют полностью или частично завершить реализацию 62 проектов, подсчитали эксперты компании «Метриум». Этот показатель на 22,5% меньше, чем в 2024 году. Заявленный ввод корпусов год к году сократился на 12,3% (242 против 276 годом ранее).

Ввод в эксплуатацию массовых новостроек в столице (включая Новую Москву) в 2025 году намечен в основном на IV квартал (103 корпуса). В I квартале планируется достроить 32 дома, во II квартале – 55, в III квартале – 52.

Жилые и апарт-комплексы массового сегмента «старой» Москвы

В 2025 году на территории «старой» Москвы планируется построить 103 корпуса в 38 жилых и апарт-комплексах массового сегмента. По типологии массовые проекты «старой» Москвы распределены следующим образом: 31 ЖК, 4 апарт-комплекса, 3 МФК с квартирами и апартаментами.

Больше половины корпусов в массовых новостройках «старой» Москвы планируется достроить во II и IV кварталах (39 и 29 корпусов соответственно). В I квартале девелоперы намерены ввести в эксплуатацию 11 корпусов, в III квартале – 24.

Средняя цена массовых новостроек «старой» Москвы со сроком ввода в 2025 году – 386,7 тысяч рублей. Наиболее доступное жилье в корпусах со вводом в 2025 году – студия площадью 22,5 кв. м в комплексе «Citimix Новокосино» от Apsis Globe. Она обойдется в 5,5 млн руб. Самая дорогая квартира находится в ЖК «Level Южнопортовая» от Level Group. Пентхаус площадью 108,5 кв. м стоит 44,3 млн руб.

Проекты Новой Москвы

В Новой Москве в 2025 году будут частично или полностью достроены 24 ЖК и один апарт-комплекс. Мультиформатные проекты в ТиНАО не реализуются.

Разрешение на ввод в эксплуатацию в 2025 году должны получить 139 корпусов. В основном их строительство будет завершено в IV квартале – 74 корпуса. В I квартале планируется окончить 21 стройку, во II квартале – 16, в III – 28.

Средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы со сроком ввода в 2025 году – 319,4 тысяч рублей. Самую недорогую квартиру в новостройках Новой Москвы с вводом корпусов в 2025 году можно приобрести в жилом комплексе «Подольские кварталы» от ГК «Самолет». Студия площадью 21,8 кв. м стоит 4,9 млн руб. Самая дорогая квартира в ТиНАО со сроком ввода в 2025 году продается в ЖК «Новое Летово» от СЗ «Гарант-Инвест». Многокомнатный лот площадью 157,8 кв. м можно приобрести за 34,3 млн руб.

«Массовые новостройки «старой» и Новой Москвы за прошедший год подорожали всего на 1%, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Такая динамика обусловлена дорогими рыночными кредитами и сворачиванием льготной ипотеки. Девелоперы все чаще устанавливают значительный дисконт. Основным драйвером спроса стала семейная ипотека. В связи с этим повышенной популярностью пользуются готовые новостройки, которые чаще приобретают покупатели с детьми».