Posts Tagged: Алексей Котлов

Спрос на турецкую недвижимость остаётся стабильным даже в условиях глобальной нестабильности. По данным Турецкого статистического института, уже несколько месяцев подряд россияне занимают первое место среди иностранных покупателей. Алексей Котлов, генеральный директор агентства недвижимости CMP GROUP | ГЖА.рф, объясняет, почему интерес к курортным объектам не снижается и как меняется структура сделок.

«Недвижимость на курортах — это актив, который работает всегда, — отмечает эксперт. — Свет могут отключить, биткоин может рухнуть, а квартиры в Анталии или Алании теряют в цене только временно. После любого спада рынок возвращается и идёт выше. Это давно проверено практикой».

По словам Котлова, сегодня основная масса покупателей выходит на сделки в диапазоне 70–90 тысяч евро. Вопреки стереотипу о виллах за миллионы, чаще всего берут компактные квартиры и апартаменты. «Эти бюджеты формируют основной спрос. Люди покупают не ради имиджа, а чтобы иметь место отдыха и надёжного вложения», — поясняет он.

Рынок, добавляет эксперт, реагирует на новости волнами: то затишье, то всплеск. «Это похоже на амплитуды землетрясения, — говорит Котлов. — После каждого толчка интерес возвращается. Но главное — направление неизменно: курортная недвижимость Турции растёт в цене».

Рост, по его словам, не будет стремительным, но он продолжится. На это влияют высокая инфляция, ставки по кредитам и дефицит жилья у моря. «В Анталии и Алании цены будут только подниматься. Возможно, медленно, но вектор понятен — вверх», — подчёркивает эксперт.

Отдельная тема — возможные ограничения для иностранцев. «Сейчас обсуждаются разные меры, но я не вижу оснований для серьёзного ужесточения, — отмечает Котлов. — В Турции уже сложились сильные русскоязычные диаспоры. Они поддерживают экономику и создают устойчивый спрос. Это важный аргумент для властей, чтобы сохранить интерес иностранцев».

В итоге рынок турецкой недвижимости подтверждает свою роль одного из самых надёжных способов сохранения капитала для россиян. Здесь востребованы доступные квартиры, а курортные локации продолжают оставаться главным направлением для инвестиций.

Пхукет и Дубай вышли на первое место среди направлений, где россияне покупают недвижимость. По словам Алексея Котлова, генерального директора агентства недвижимости CMP GROUP | ГЖА.рф, именно эти локации сегодня формируют тренд, а Турция, Таиланд и Европа уходят на второй план.

Российский спрос на зарубежную недвижимость меняет географию. Если ещё несколько лет назад главным направлением считалась Турция, то теперь на вершине интереса — Пхукет и Дубай. «Сегодня всё очевидно: Пхукет и Дубай лидируют, а дальше идут Паттайя, Анталия и другие курорты», — отмечает Алексей Котлов.

Причина в сочетании факторов: простая процедура сделки, высокая доходность от аренды, понятные правила получения ВНЖ или долгосрочного проживания, развитая инфраструктура и климат. Эти параметры формируют устойчивый интерес со стороны россиян даже в условиях ограничений и политической неопределённости.

На Пхукете квартиры и апартаменты стоят от 60 до 90 тысяч долларов, чаще всего россияне выбирают студии и компактные форматы. В Паттайе диапазон ниже — от 30 до 70 тысяч долларов. В Дубае минимальный порог выше, но именно здесь покупатели видят максимальную доходность. «В Дубае вложения нередко дают до 8–10% годовых. Этот рынок воспринимается как стабильный и перспективный даже при высокой конкуренции», — поясняет эксперт.

Турция сохраняет устойчивый спрос за счёт многолетних связей российских покупателей. Многие семьи здесь уже имеют недвижимость и знакомых, что поддерживает рынок. Однако новые лидеры очевидны: Дубай и Пхукет становятся центрами притяжения капитала и местом для переезда семей.

Алексей Котлов подчёркивает, что россияне перестали рассматривать покупку за рубежом только как «дачу у моря». Сегодня это инвестиция, источник дохода от аренды, инструмент для получения вида на жительство и вариант долгосрочной жизни. «Покупатель стал прагматичнее: он оценивает доходность, условия проживания, перспективы роста цен. Именно поэтому Пхукет и Дубай вышли на первое место», — добавляет эксперт.

В Турции сохраняется высокий интерес к недвижимости со стороны иностранных покупателей, но вместе с ростом спроса быстро эволюционируют и схемы обмана. Алексей Котлов, генеральный директор агентства CMP GROUP | ГЖА.рф, предупреждает: мошенники всё активнее переходят на дистанционные форматы продаж, используя депозиты и предоплаты для кражи средств.

По словам эксперта, особую опасность представляют бесплатные доски объявлений с предложениями «выгодных» квартир и домов, где требуют внести депозит или оплатить объект полностью, не встречаясь лично. После перевода денег продавец или «риэлтор» исчезает. Чтобы избежать риска, покупатель должен присутствовать на сделке или работать только с надёжным агентством, имеющим филиалы и в стране проживания клиента, и в Турции.

Среди других уловок — завышение цены в объявлении на десятки процентов, что на местном рынке называют «шашлыком». Покупателю показывают объект за 100 тысяч евро, хотя реальная стоимость около 70 тысяч. Разницу мошенники присваивают. Есть и юридические ловушки: дома на арендованной земле с правом пользования на 10 лет, социальное жильё, которое нельзя перепродать, или новостройки без полного пакета разрешений.

Алексей Котлов приводит примеры из практики. В одном случае клиент собирался купить дом за 400 тысяч евро, но выяснилось, что земля под ним в аренде, и через несколько лет жильё придётся покинуть. В другом — покупатель едва не вложился в стройку, которую затем заморозили из-за отсутствия разрешений. «Экономия на услугах специалиста может обернуться полной потерей вложений», — предупреждает эксперт.

Для защиты интересов он советует проверять риэлтора по сроку работы, наличию лицензии, визы и разрешения на работу в Турции, а у продавца требовать TAPU (свидетельство о праве собственности), İskan (разрешение на ввод), документы о подключении коммуникаций и паспорт владельца. Наиболее надёжно — работать через независимого адвоката или агентство с проверенной репутацией.

По прогнозу Котлова, в ближайшие годы ситуация с безопасностью сделок останется сложной, а рост цен в популярных регионах вроде Анталии, Кемера и Аланьи сделает покупателей ещё более уязвимыми. «Желающих вложить деньги много, и мошенники будут искать новые способы обмана. Единственная защита — знание рынка и работа с теми, кому можно доверять», — резюмирует он.

На рынке недвижимости Таиланда заметен новый феномен: молодые россияне из поколения зуммеров всё чаще заключают сделки импульсивно, руководствуясь эмоциями и желанием «жить у моря». Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости CMP GROUP | ГЖА.рф Алексей Котлов, такие клиенты нередко подписывают договоры, не вчитываясь в их условия.

Доля покупателей до 30 лет на рынке недвижимости Таиланда за последние годы выросла, но полноценного «молодёжного бума» пока не произошло. По словам эксперта, активность зуммеров остаётся стабильной и не демонстрирует резкого роста по сравнению с 2022–2023 годами. Однако именно их поведение вызывает у профессионалов всё больше вопросов.

«Мы видим, что молодые клиенты действуют эмоционально. Бывает, человек подписывает бумаги, не понимая, что именно подписывает. Приходится буквально останавливать и переводить для них документы», — говорит Алексей Котлов.

Чаще всего зуммеры выбирают студии у моря, апартаменты в популярных городах или недорогие дома стоимостью до 50–100 тысяч долларов. Основные запросы сосредоточены в Пхукете и Паттайе, где есть тусовки и русскоязычная среда. Север страны, отличающийся более низкими ценами и спокойным ритмом жизни, молодёжь практически не рассматривает.

Многие молодые покупатели приходят на рынок с мифами и завышенными ожиданиями. Одни рассчитывают, что приобретение квартиры обеспечит им право на постоянное проживание, другие верят, что сделку можно полностью провести онлайн или что налоги в стране минимальны. На деле такие представления далеки от реальности и приводят к разочарованиям.

«Зуммеры отличаются не столько низкой финансовой грамотностью, сколько самоуверенностью. Они убеждены, что разберутся во всём сами. Но это оборачивается трудностями: от недоверия к застройщикам и проблем с оплатой до ошибок в документах и визовых вопросах», — подчёркивает Алексей Котлов.

Явных отличий между зуммерами и миллениалами в выборе объектов эксперт пока не фиксирует. Разница скорее в подходе: миллениалы рассматривают покупку как инвестицию, а молодёжь видит в ней возможность попасть в атмосферу отдыха и развлечений.

Ставка на эмоции и стремление к быстрым результатам превращают молодых покупателей в уязвимую группу на международном рынке недвижимости. Без подготовки и профессиональной поддержки такие сделки становятся рискованными и могут обернуться потерей значительных средств.

В первом квартале 2025 года Таиланд занял лидирующую позицию среди всех зарубежных направлений по количеству заявок на покупку недвижимости от граждан России. По данным агентства недвижимости ГЖА.рф, на долю Таиланда пришлось более 30% всех обращений.

Особенно активно растёт интерес к столице Таиланда — Бангкоку, где количество сделок с россиянами увеличилось в несколько раз. Паттайя показала прирост почти на 50% за год. Безусловным лидером остаётся Пхукет: он концентрирует 60% всех заявок. На втором месте — Паттайя, замыкает тройку остров Самуи.

Одним из ключевых факторов устойчивого интереса к Таиланду стал инвестиционный потенциал местной недвижимости. По оценкам аналитиков ГЖА.рф, около 80—85% сделок россиян на этом рынке имеют инвестиционную направленность. Причина в стабильном туристическом потоке: за первые три месяца 2024 года Таиланд принял более 14 млн иностранных туристов, из них 840 тысяч — граждане России. Высокий уровень заполняемости объектов аренды обеспечивает доходность на уровне 7–10% годовых, а в отдельных районах Пхукета доход может достигать 9–11%. Параллельно растёт и стоимость самих объектов: в среднем на 5–8% в год, а в премиальных локациях — до 30%.

Отдельное внимание инвесторов привлекает финансовая доступность. Стоимость входа на рынок сравнительно низка: многие россияне приобретают объекты в диапазоне от 150 до 300 тыс. $, а стартовые предложения начинаются от $75 тыс. Возможность оплаты в рублях, а также в криптовалюте упрощает процесс проведения сделки, а прозрачная юридическая система и низкие налоги (2–3% на покупку и содержание) снижают риски и издержки.

Экономика Таиланда демонстрирует устойчивость: в 2024 году рост ВВП составил 2,8%, а по прогнозу на 2025 год он достигнет 3%. Инфляция удерживается на уровне ниже 1%, а курс тайского бата стабилен в пределах 34–36 бат за доллар, что минимизирует валютные риски. В условиях высокой волатильности на других зарубежных рынках эта стабильность стала важным аргументом для российских покупателей.

Не менее значима и повседневная комфортность жизни. Развитая инфраструктура, качественная медицина, международные школы, транспортная доступность, мягкий климат и возможность круглогодичного отдыха делают Таиланд не только инвестиционно привлекательным, но и комфортным местом для длительного проживания.

«Таиланд — это сегодня не просто направление для отдыха. Это зрелый рынок, который предлагает сочетание доступности, доходности и стабильности. Мы видим, что россияне стали гораздо рациональнее подходить к выбору зарубежной недвижимости. И в 2025 году именно Таиланд оказался тем редким случаем, где сработали сразу все ключевые факторы: от экономических до инфраструктурных. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится как минимум до конца года», — прокомментировал Алексей Котлов, генеральный директор агентства недвижимости ГЖА.рф.

По оценке компании, интерес к тайскому рынку в ближайшие годы останется на высоком уровне. Учитывая ожидаемый рост цен на недвижимость в стране на 8% до конца 2025 года.