Posts Tagged: ипотечные заемщики

Ситуация на рынке недвижимости сложилась достаточно драматичная. Устойчивый рост спроса на жилье благодаря массовой льготной ипотеке спровоцировал непропорционально высокие темпы увеличения цен на квадратные метры. Обычной практикой стало последовательное приобретение квартир за счет льготных программ для инвестиционных целей (последующей сдачи в аренду, за счет которой погашались платежи по существующей или новой ипотеке). Подобные кейсы, по сути, наносили ущерб финансовому благополучию общества в целом, поскольку стимулировали рост цен на недвижимость и рыночные ставки по кредитным ресурсам банков для заемщиков.

Благополучие застройщиков и кредитных организаций прежде компенсировалось за счет двух источников: бюджета страны в рамках субсидирования процентных ставок и карманов заемщиков, которые покупали недвижимость по ценам, опережающим уровень инфляции.

Новым трендом стало увеличение числа сделок, связанных с рассрочкой покупки первичной недвижимости, от застройщиков. При этом, тандем «застройщик – банк» продолжал стимулировать спрос на новые квартиры за счет кажущейся выгоды покупателей жилья при фактической совместной игре против финансовых интересов покупателя.

Для охлаждения рынка недвижимости и повышения информированности граждан в сфере ипотечного кредитования (рассрочки) в 2024 году Банком России был разработан Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков (https://www.cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf), который вступил в силу с 1 января 2025 года и применяется ко всем договорам ипотеки, заключенным после этой даты.

Он предусматривает ряд важных мер снижения рисков ипотечного кредитования и рассрочки в оплате недвижимости для покупателей квадратных метров.

В первую очередь, Стандарт направлен на то, чтобы повысить информированность потенциальных собственников жилья в отношении их перспективной платежеспособности. С этой целью, в составе первоначального взноса не может учитываться кешбэк, применявшийся при покупке жилья на первичном рынке, а также скрытая комиссия банкам за понижение процентной ставки по ипотеке, которая компенсировалась за счет застройщиков путем увеличения первоначальной стоимости квартиры. Главная идея этих норм: заемщик должен знать, сколько он переплатит в том и ином случае по сравнению с покупкой с единовременной оплатой квартиры.

Для защиты средств ипотечного заемщика банкам запретили переводить деньги на аккредитивы, которые не защищены в рамках системы кредитования вкладов. Кредитные ресурсы должны быть сразу переведены на эскроу-счет застройщика и расходоваться в соответствии с их целевым назначением.

Эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Ольга Попова отмечает, что Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков формирует новые контуры жилищной ипотеки и создает предпосылки для отсечения недобросовестных практик со стороны кредитных организаций и застройщиков при одновременном повышении информированности потенциальных заемщиков. 

В сентябре 2024 года Банком России был согласован проект Стандарта по защите прав и законных интересов ипотечных заемщиков.

Действие проекта должно распространяться исключительно на правоотношения, возникающие в связи с выдачей физическому лицу ипотечного кредита в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, на приобретение или строительство недвижимого имущества, в том числе по договору участия в долевом строительстве, по договору уступки прав требования по ДДУ, которое может быть предметом ипотеки в соответствии с положениями Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Стандарт не регулирует отношения между кредитором и заемщиком, связанные с предоставлением кредита на цели индивидуального жилищного строительства.

Согласно Проекту:

- при установлении срока договора ипотечного кредита банкам рекомендуется учитывать возраст заемщика (созаемщика), который должен позволять с высокой долей уверенности предполагать сохранение им способности к погашению ипотечного кредита на протяжении полного срока ипотечного кредита;

- в качестве первоначального взноса за счет собственных средств заемщика не признаются суммы, возвращаемые заемщику в виде кешбэка за приобретение предмета ипотеки, а также суммы иных кредитов, выданных тем же банком и использованных на приобретение того же предмета ипотеки;

- банк не вправе получать вознаграждение за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита от продавца (застройщика) или иных подконтрольных ему лиц, если это влечет увеличение цены объекта недвижимости;

- к 1 июля 2025 года кредитные организации обязаны прекратить практику получения от заемщика платы (вознаграждения) за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита.

Предлагаемые изменения, вступающие в силу с 1 января 2025 года, по мнению эксперта кафедры конституционного, административного и уголовного права Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Елены Огневой, будут способствовать полноценной защите прав личности ипотечных заемщиков.