Posts Tagged: инвестиции

Актуальные цены на студии, квартиры и виллы. Реальная доходность от аренды. Что покупать, а чего избегать — взгляд управляющей компании с 500 объектами в портфеле.

Фото предоставлено автором текста

Пхукет давно перестал быть просто пляжным курортом. Сегодня это один из самых зрелых инвестиционных рынков Юго-Восточной Азии: по данным отчётов CBRE, Knight Frank, Savills и Colliers International, остров входит в тройку самых привлекательных локаций для инвестиций в жилую недвижимость в регионе, обходя Бали, Самуи, Паттайю и ряд европейских курортов по совокупной доходности.

Мы в KOYA Company управляем более чем 500 объектами на острове. Каждый день мы видим, как конкретные квартиры зарабатывают или простаивают. Это даёт понимание рынка, которого нет ни у одного агентства продаж: не прогноз застройщика, а живые данные эксплуатации.

В этой статье: актуальные цены, реальная доходность и то, что важно знать до подписания.

Состояние рынка в 2026 году

Рынок Пхукета вышел на этап зрелости. Период взрывного роста 2021-2023 годов позади, но коррекции не произошло. Туристический поток стабильно растёт: выручка от туризма в 2025 году достигла 550 млрд батов, прогноз на 2026 год составляет 605 млрд батов.

Первичный рынок прибавляет 5-7% ежегодно, вторичный растёт на 3-5%. Уровень невостребованного предложения в сегменте quality condominiums на Пхукете составляет менее 12% — один из самых низких в регионе.

Покупатели стали заметно избирательнее. В фокусе не абстрактный «Пхукет», а конкретная локация, концепция проекта и, что принципиально важно, репутация управляющей компании. «Купить и забыть» больше не работает. Рынок 2026 года — это рынок профессионалов. Если покупаете объект, не понимая, кто будет им управлять и какова реальная конкуренция в районе, вы дарите деньги.

Цены на первичном рынке: за что платят в 2026 году

Новостройки остаются локомотивом рынка. Застройщики привлекают беспроцентной рассрочкой, современными комплексами с развитой инфраструктурой и прозрачными юридическими схемами.

Студии (25-30 м2)

Цена в актуальном проекте: 3,2-4,8 млн батов. Речь о районах с хорошей репутацией — Банг-Тао, Чернг-Талай, Камала. Комплексы включают бассейн, спортзал, круглосуточную охрану. Цены ниже, как правило, означают удалённую локацию или избыток аналогичных предложений рядом — оба варианта снижают арендный потенциал.

Однокомнатные (35-45 м2)

Самый востребованный формат на острове, и с точки зрения аренды — самый ликвидный. Диапазон: 4,8-7,5 млн батов. В премиальных локациях с продуманной концепцией — до 8-9 млн. Именно этот формат наш портфель показывает как наиболее стабильный по загрузке и доходности.

Двухкомнатные (55-75 м2)

Выбор семей и тех, кто планирует длительное проживание. Ценовой коридор: 7,5-11,5 млн батов. Близость к морю или малая плотность застройки выводят цену за верхнюю границу. Хорошо работают в аренде за счёт семейной аудитории с длительными бронированиями.

Первая линия

Beachfront — редкий товар. Старт цен в 2026 году: 180-220 тысяч батов за квадратный метр, в проектах высокого класса — свыше 300 тысяч. Объекты на второй линии в шаговой доступности от пляжа часто предлагают лучшее соотношение цены и доходности. Мы видим это по нашему портфелю: загрузка объектов второй линии в хорошем комплексе нередко выше, чем у beachfront с устаревшей инфраструктурой.

Вторичный рынок: когда стоит рассмотреть

На вторичке в 2026 году реально найти объекты дешевле новостроек:

— Студии: от 2,5-3 млн батов

— Однокомнатные: от 3,8-5,5 млн батов

Обычно это здания возрастом 7-12 лет. Привлекательная цена может нивелироваться техническим состоянием комплекса, повышенными эксплуатационными расходами и более медленным ростом стоимости.

Наша практика управления добавляет важный нюанс: комплекс с устаревшей инфраструктурой — без коворкинга, игровых зон, pet-friendly фишек — заметно проигрывает новым проектам даже в хорошей локации. Гости это чувствуют, рейтинги это отражают, загрузка падает.

Вторичка имеет смысл, если объект в отличном состоянии, расположен в сильном комплексе с хорошей репутацией на платформах бронирования, и вы это проверили до покупки, а не узнали после.

Виллы и таунхаусы

Виллы среднего уровня (2-3 спальни): 12-18 млн батов. Обычно не первая линия, жилые кварталы, оформляются через leasehold.

Премиум-виллы с бассейном и близостью к пляжу: от 20-35 млн батов и выше. Покупаются для личного использования или под элитную аренду. Налоговая нагрузка при покупке и владении недвижимостью в Таиланде остаётся умеренной по сравнению с Европой. Доходность от аренды вилл ниже, чем у квартир, но капитализация стабильнее.

Таунхаусы: 6,5-10 млн батов. Нишевый, но перспективный формат. Оптимально для тех, кто хочет приватную территорию без бюджета виллы. Для инвестиционной аренды менее ликвидны, для жизни — часто очень удобны.

Реальная доходность: что работает, а что нет

Доходность аренды на Пхукете составляет 6-10% gross, 5-8% net, капитализация — 8-15% в год.

Но это средние значения, и они сильно зависят от трёх переменных: района, формата объекта и управляющей компании.

Мы управляем объектами в Банг-Тао, Камале, Сурине и прилегающих районах. Среди ключевых наблюдений:

Два объекта в одном комплексе, с одинаковым метражом и ремонтом, могут приносить принципиально разный доход. Разница до двух раз. Причина почти всегда в управлении: сколько платформ задействовано, насколько правильно выстроено ценообразование, как работает коммуникация с гостями.

Загрузка в низкий сезон (май-октябрь) — главный показатель качества управления. В высокий сезон зарабатывают все. Разрыв виден летом.

Комиссия управляющей компании напрямую влияет на чистую доходность. Среднерыночная ставка на острове — 30-40%. Наша комиссия составляет 20%. На объекте с годовым доходом 1 млн батов разница составляет 100 000-200 000 батов ежегодно — в пользу собственника.

Почему цены на Пхукете не падают

Несколько фундаментальных факторов поддерживают рынок вне зависимости от конъюнктуры.

Пхукет — остров. Земельный ресурс ограничен физически, и это не изменится. Новые проекты строятся на всё менее выгодных участках, что поднимает ценность хорошо расположенных объектов.

Пхукет входит в топ локаций для инвестиций в недвижимость благодаря мощному сочетанию факторов: стабильному туристическому потоку, высокой доходности аренды, устойчивому капитальному росту, благоприятным визовым программам и развитию инфраструктуры.

Развитие медицины, международных школ и транспортной сети делает остров привлекательным не только для туристов, но и для долгосрочного проживания. Это расширяет арендную аудиторию за пределы пляжного сезона.

Как мы помогаем с покупкой

KOYA Company сопровождает покупку недвижимости на Пхукете с одним принципиальным отличием от классических агентств: мы знаем изнутри, как конкретные объекты работают в аренде.

Когда вы рассматриваете квартиру в комплексе, где у нас уже есть объекты под управлением, мы показываем реальные данные: загрузку по месяцам, среднюю цену ночи в высокий и низкий сезон, историю отзывов на платформах. Это не прогноз. Это история конкретных квартир за несколько лет.

Мы также сопровождаем юридическую часть сделки, ведём переговоры с застройщиком и запускаем объект в аренду сразу после покупки. Первое бронирование обычно приходит в течение 1-2 недель после передачи ключей.

Консультация по покупке — бесплатная.

Telegram: https://t.me/koya_company_bot

Сайт: koyay.com

К началу лета ставкопад обошёл стороной инвестиционные вклады, когда часть сбережений клиента в инвестпродукте (в Программе долгосрочных сбережений — ПДС, Накопительном страховании жизни — НСЖ). Другая — под повышенный процент на депозите. «Выберу.ру» составил рейтинг банков с максимально доходными для вкладчиков комбинированными сберегательными инструментами. В нашей топ-подборке комбо-вкладов — самые выгодные варианты для вложений.

В ходе исследования эксперты «Выберу.ру» сравнили параметры комбинированных продуктов в линейках российских банков. В результате анализа и расчётов был подготовлен майский рейтинг максимально доходных программ «Лучшие комбо-вклады с НСЖ и ПДС». Банки предлагают такие продукты вместе со своими партнёрами негосударственными пенсионными фондами (НФП) и страховыми компаниями.

Методика расчетов, которую «Выберу.ру» применил для оценки комбо-вкладов, позволила ранжировать их не только по размерам процентных ставок, с учётом лестничной схемы. В качестве значимых критериев были использованы: минимальная сумма вклада, размер регулярных взносов для получения дохода и их периодичность, минимальный срок размещения средств. В расчётах аналитики учитывали доход, который получит вкладчик в конце срока (прогноз инвестдохода от показателей ЦБ в I квартале 2026 года по НПФ и СК). А также брали во внимание дополнительные сервисы: возможность онлайн-оформления, условия снятия денег. В алгоритме расчёта также включен индикатор значимости банка на финансовом рынке. Банки, чьи продукты вошли в рейтинг, являются участниками государственной системы страхования вкладов. Рейтинг «Выберу.ру» — это некоммерческое и нерекламное исследование.

Возглавил рейтинг лучших комбо-вкладов по итогам мая — «Альфа-Вклад с инвестициями» (с ПДС) от Альфа-Банк по максимальной ставке в первый месяц 36%. Далее проценты ступенчато снижаются от 24% во 2й месяц до 14,4% на 1 год. Банк разрешает открыть только один доходный вклад и однократно его пополнить на сумму в пределах взноса в рамках ПДС. Вторая строчка исследования у депозита «Ставка на будущее» (с ПДС) от ПСБ по максимальной ставке до 30% в первый месяц. «Бронза» рейтинга у вклада «С заботой о будущем» (с ПДС) от Сбербанка (по ставке до 22% на срок до 3 месяцев). Далее в топовой десятке предложения преимущественно крупных федеральных кредитных организаций: РостФинанс Банка (с ПДС), «Ак Барс» Банка (с ПДС), МТС Банка (с НСЖ), Банка «Россия» (с ПДС), ВТБ (с ПДС), Абсолют Банка (с ПДС), Ренессанс Банка (с НСЖ).

«В начале лета банки продолжают «резать» проценты по депозитам. Так, по итогам второй декады мая 2026 года, по данным ЦБ, в топ-10 кредитных организаций страны они уже опустились до 13,035%. Но интересно, что снижение не коснулось сберегательных продуктов — вклад плюс инвестиция (ПДС или НСЖ). Скажем больше: проценты депозитной части у них выросли, если сравнивать их с прошлогодними июньскими значениями (25%-30%). Мы видим, что банки продолжают активно стимулировать людей вступать в ПДС и НСЖ. И надо отметить, что согласно майским опросам «Выберу.ру», каждый четвёртый россиянин либо уже участвует в ПДС, либо готов вступить в неё в ближайшее время и регулярно откладывать 2%-5% от зарплаты. В целом позитивное отношение копить с государством в долгую отметили 39% респондентов, что в разы больше, чем годом ранее. Примечательна и динамика спроса на относительно новый сберегательный продукт (вклады плюс ПДС появились в 2024-м). Благодаря агрессивному банковскому маркетингу и ставкам выше рынка количество онлайн-запросов вкладчиков за последний год выросло в шесть раз, правда с низкой базы в мае 2025 года. А вот количество инвествкладов в линейках банков не увеличилось. По-прежнему со сложными продуктами (с ПДС, НСЖ) работают преимущественно лидеры сектора, которые и заняли первые строчки рейтинга. Наибольший интерес к комбо-вкладам в начале лета мы видим у жителей двух столиц, Подмосковья и Ленинградской области, а также Рязани, Волгограда, Тамбова, Владивостока, Тюмени, Череповца, Костромы, Кирова и Краснодара», — рассказала директор по контенту и аналитике «Выберу.ру» Ирина Андриевская.

Весь рейтинг комбо-вкладов можно изучить по ссылке:

https://www.vbr.ru/banki/deposity/podbor/kombo-vklady-s-nszh-i-pds-maj-2026/

«Выберу.ру» www.vbr.ru — проект IT-компании «DD Planet» — сервис сравнения и подбора банковских, страховых, финансовых и образовательных продуктов, входит в тройку крупнейших финансовых маркетплейсов страны. Ежемесячная посещаемость — более 15 000 000 человек. Аудитория маркетплейса — физические лица, индивидуальные предприниматели и малый бизнес, заинтересованные в ежедневном качественном выборе финансовых решений. Сегодня в финансовом супермаркете «Выберу.ру» предложения от 303 банков, 200 страховых компаний, 238 ведущих МФО, 30 НПФ, а также почти 6000 вариантов ипотечных продуктов, вкладов, банковских карт, Каско и ОСАГО. «Выберу.ру» — лауреат Премии Рунета 2017. В марте 2020 года был включен в список социально значимых ресурсов от Минкомсвязи РФ. По итогам 2025 года «Выберу.ру» вошел в ТОП-8 наиболее цитируемых финансовых СМИ в рейтинге Медиалогии.

Группа «Самолет» приступила к строительству пятого корпуса жилого комплекса «Квартал Ивакино» в Химках. В многосекционном доме переменной этажности — от 13 до 17 этажей — предусмотрено 988 квартир общей площадью свыше 43 тысяч квадратных метров. На первом этаже традиционно разместятся объекты стрит-ритейла: 35 коммерческих помещений площадью от 36 до 148 квадратных метров. Ввод корпуса в эксплуатацию запланирован на III квартал 2028 года.

В доме представлены квартиры от студий до трехкомнатных — как классического, так и евроформата — площадью от 23 до 80 квадратных метров. Планировочные решения ориентированы на комфортное проживание: предусмотрены варианты с гардеробными, мастер-спальнями, гостевыми санузлами, дополнительными местами для хранения. Часть квартир передадут собственникам с готовой отделкой от застройщика: с обоями под покраску, натяжными потолками, ламинатом, а также установленным сантехническим оборудованием в ванных комнатах и санузлах.

Архитектурная концепция корпуса выдержана в едином стиле с окружающей застройкой. Цветовая палитра фасадов вдохновлена природными оттенками воды и береговой линии: сочетание голубых и темных тонов символизирует водную гладь, а светлые бежевые и белые оттенки — берег. Для отделки фасадов используют кирпич и металлические элементы, что подчеркивает связь проекта с природным окружением. Около трети квартир будут оснащены закрытыми балконами.

Интерьеры мест общего пользования выполнят в светлой цветовой гамме. Входные группы с витражным остеклением, согласно стандарту девелопера, будут расположены на уровне земли. Рядом с входами предусмотрены специальные помещения для хранения колясок и велосипедов. В лобби обустроят зоны ожидания с мягкой мебелью, почтовыми ящиками и книжными полками.

Концепция благоустройства дворовой территории также продолжает водную тематику: рисунок пешеходных дорожек будет напоминать извилистое русло реки. Двор будет закрытым для посторонних — доступ организуют по смарт-картам. На территории разместят игровые площадки для детей разных возрастов, спортивные тренажеры, столы для настольного тенниса и игр в шахматы. В рамках озеленения высадят сосны, березы, черемуху, ивы, чубушник, другие деревья и кустарники. Парковочные места вынесут за пределы дворового пространства.

Жилой комплекс «Квартал Ивакино» строится в Химках, вблизи набережной канала имени Москвы и Химкинского лесопарка. В пешей доступности расположена остановка общественного транспорта, откуда можно за 20 минут добраться до станции МЦД-3 «Химки» и МЦД-1 «Хлебниково». В составе проекта предусмотрено строительство 27 жилых корпусов с закрытыми дворами-парками, трех детских садов на 950 мест, двух школ по 1100 мест каждая, поликлиники и физкультурно-оздоровительного комплекса. На сегодняшний день уже построены четыре жилых корпуса и открыт детский сад на 300 мест.

За последние пять лет объем предложения на рынке новостроек Москвы вырос на 42%. Растущая конкуренция заставляет девелоперов совершенствовать продукт, внедряя в квартирографию все более редкие и нестандартные форматы. Эксперты «Метриум» проанализировали столичный рынок и составили топ-10 самых необычных типов жилья. Среди них – квартиры с патио. Лидером по количеству подобных лотов признан «Клубный город на реке «Примавера» в Покровском-Стрешнево.

Квартиры с патио — один из самых дефицитных форматов на московском рынке. Патио представляет собой частный внутренний двор под открытым небом, который примыкает непосредственно к жилому помещению и обычно окружен стенами или зеленой изгородью. Такие лоты отличаются высокими потолками до 6 метров и наличием отдельного входа с улицы, что дарит владельцам ощущение загородной жизни в черте мегаполиса.

Самое большое количество таких лотов сосредоточено в «Клубном городе на реке «Примавера» — здесь покупателям доступно 30 квартир с патио площадью от 20 до 33 кв. м. Каждое патио огорожено от общих зон аккуратным забором и обрамлено многослойным озеленением, разработанным дизайнерами ведущих российских бюро Атриум и Апекс. Проект клубного города расположен на первой береговой линии Москвы-реки. Продуманное внутреннее благоустройство кварталов, а также экопарк площадью 17 га создает для резидентов курортную атмосферу, которая отлично дополняет формат приватных дворов. Развитая спортивная инфраструктура позволяет резидентам заниматься более 30 видами спорта – от тенниса до яхтинга. «Примавера» объединяет три квартала с домами переменной этажности от 5 до 22, при этом плотность застройки проекта вдвое ниже, чем в среднем по Москве. Архитектурный облик проекта формируют узнаваемые треугольные волнообразные башни с панорамными окнами и углом обзора до 270°, а фасады в природных оттенках органично вписаны в живописный ландшафт полуострова.

В «Примавере» разработано более 120 вариантов планировочных решений, что позволяет покупателям выбрать наиболее подходящие лоты под их запросы. Помимо патио, «Клубный город на реке «Примавера» предлагает и другие редкие форматы жилья. Здесь представлены квартиры с видовыми террасами, двухуровневые лоты, пентхаусы с панорамным остеклением, а также варианты с французскими балконами и потолками до 6 метров.

«Жилье с патио отличается не только повышенным уровнем комфорта, но и серьезной инвестиционной привлекательностью. Квадратный метр в квартирах с приватными благоустроенными дворами дорожает быстрее рынка вследствие дефицита предложения. Немногие новостройки в Москве обладают обширной охраняемой придомовой территорией, позволяющей спроектировать такие объекты. Наиболее привлекательны патио в окружении зеленых зон и рядом с водоемами. Именно такими преимуществами обладает премиальный проект «Клубный город на реке «Примавера», — комментирует Денис Горбунов, руководитель отдела продаж застройщика «Стадион «Спартак».

Среди других необычных форматов жилья, которые выделяют эксперты «Метриум», — хайфлеты (квартиры с высокими потолками от 3,5 до 5,5 метров, свободной планировкой и панорамным остеклением), лоты с эркерами, окном в потолке, таунхаусы (городские дома на несколько семей, чаще всего на две, с отдельными входами и общей стеной), урбан-виллы (городские виллы с отдельными боковыми стенами, собственным паркингом и частной придомовой территорией), скай-виллы (лоты на верхних этажах высоток с атрибутами загородного дома), ситихаусы (квартиры на первых этажах с отдельным входом, террасой и двором), особняки и мезонет (помещения, в которых, помимо второго уровня, также предусмотрены отдельные входные группы и приватные сады).

Девелоперская компания СЗ «Сияние» сообщает о достижении 30% готовности премиального клубного квартала «Крылатская 33». Инвестиции в проект составят порядка 30 млрд руб. Проект реализуется в самом зеленом и спортивном районе Москвы Крылатское (ЗАО), рядом с Крылатским парком и Парком Звезд. Бюджет покупки начинается от 19,5 млн руб. за студию площадью 30,2 кв. м. Во II квартале 2026 года эксклюзивным партнером по реализации клубного квартала «Крылатская 33» стала компания «Метриум».

Премиальный клубный квартал «Крылатская 33» от СЗ «Сияние» строится по адресу ул. Крылатская, 33/1 в районе Крылатское Западного административного округа. Локация отличается оптимальной экологической обстановкой. Более 70% Крылатского занимают парки, лесные угодья, набережные и акватория.

В непосредственной близости от клубного квартала «Крылатская 33» находятся Крылатский парк, лесопарк «Парк Звезд», парк «Крылатские холмы». Также рядом с проектом расположены олимпийские гребной канал с бассейнами, велотрасса и велотрек, ледовый дворец, теннисные корты, гольф-клуб, баскет-холл «Москва», горнолыжный курорт «Лата Трэк».

Клубный квартал «Крылатская 33» обладает хорошей транспортной доступностью. Для автомобилистов удобен выезд на проспект Маршала Жукова, откуда можно попасть на СЗХ или МКАД. Через Осеннюю улицу обеспечен доступ к Рублевскому шоссе. Расстояние на автомобиле до «Серебряного бора» – 7 минут, до Садового кольца и «Москва-Сити» – 15 минут, до аэропорта «Внуково» – 25 минут, до «Шереметьево» – 35 минут. За 15 минут от клубного квартала можно дойти пешком до ближайшей станции метро – «Крылатское» Арбатско-Покровской линии.

Проект «Крылатская 33» включает 7 корпусов высотой от 42 метров (10 этажей) до башен высотой до 150 метров (40 этажей). Архитектурная концепция клубного квартала разработана известным столичным бюро «Остоженка». «Крылатская 33» станет новой доминантой района. Облик проекта выделяется ступенчатой формой фасадов, гармоничным перепадом высот и витражным панорамным остеклением.

Сейчас на строительной площадке клубного квартала «Крылатская 33» продолжаются монолитные работы. Идет поэтапное возведение уровней выше 9 этажа. Ведется формирование колонн, стен, перекрытий, устройство двора и контура здания. Ввод проекта в эксплуатацию запланирован на II квартал 2027 года.

«Крылатское – одна из наиболее престижных локаций за пределами исторического центра Москвы и самый зеленый район мегаполиса, – говорит Лилия Холина, руководитель отдела продаж СЗ «Сияние» (девелопер премиального клубного квартала «Крылатская 33» в Крылатском). – Здесь сформировался высокий уровень отложенного спроса на фоне дефицита современного предложения. Новостройки в Крылатском стартуют редко из-за дефицита свободных участков и неизменно пользуются популярностью.

Премиальный клубный квартал «Крылатская 33» станет архитектурной доминантой локации. Кроме того, проект отличается клубной инфраструктурой, включая воркаут-зону, велнес-пространства, коворкинг для резидентов, ресторан в составе коммерческих помещений. Площадь приватного двора проекта – более 1 га. Оригинальная концепция благоустройства клубного квартала включает в себя арт-объекты, прогулочные и игровые детские зоны».

В премиальном клубном квартале «Крылатская 33» представлено 755 квартир. Их площадь варьируется от 28,1 кв. м до 410,5 кв. м (двухсветный пентхаус). Во многих квартирах есть террасы площадью до 62 кв. м. Высота потолков на типовом этаже – 3,15 метров. Из панорамных окон квартир открываются великолепные виды на излучину Москвы-реки, Живописный мост и Ермогеновский храм.

Минимальный бюджет покупки квартиры в клубном квартале «Крылатская 33» сегодня составляет 19,5 млн руб. за студию площадью 30,2 кв. м. Квадратный метр в проекте сегодня стоит в среднем 691,3 тыс. руб. С момента старта продаж показатель вырос уже на треть – на 33,5%.

«Квартиры в клубном квартале «Крылатская 33» дорожают быстрее рынка, – отмечает Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Инвестиционная привлекательность жилья в данном проекте обусловлена прежде всего сочетанием популярности локации и ограниченного выбора. В Крылатском почти нет свободных участков под жилое строительство, так что в долгосрочной перспективе ситуация не изменится. Следовательно, квадратный метр в проекте, на мой взгляд, продолжит дорожать высокими темпами даже после его ввода в эксплуатацию. На клубный квартал «Крылатская 33» стоит обратить внимание в том числе инвесторам-рантье. Аренда квартир в районе с топовыми спортивными и образовательными объектами, а также благоустроенными парками и набережными точно будет востребована, причем по высоким ставкам».