Posts Tagged ‘доходный подход’

Эксперты предложили решение проблем в оценочной отрасли, заявленных Министром экономического развития

Среда, 8 ноября, 2017

Министр экономического развития РФ Максим Орешкин 23 октября в ходе общественных слушаний по вопросу проведения квалификационного экзамена для оценочного сообщества заявил об основных проблемах в оценочной отрасли. Эксперты компании «1Капиталь» прокомментировали это заявление и предложили решение этих проблем.

Что делать с некачественной оценкой?

Первой проблемой, которую обозначил Министр экономического развития, является отсутствие механизма, позволяющего наказывать за некачественную оценку.

По словам  директора по развитию компании «1Капиталь», Дмитрия Соломникова, России необходим четкий инструмент контроля качества товаров и услуг. С 2008 года в оценочной отрасли было введено саморегулирование. Если раньше необходимо было получать лицензию на ведение такой деятельности, то теперь требуется только членство двух сотрудников в СРО. Получить такое членство сейчас не является особой проблемой. Механизм с лицензией был сложнее, но гораздо эффективнее, нужно было доказывать свою компетентность.

Конечно, формально и сейчас можно пожаловаться на оценщика в саморегулирующую организацию (СРО), в которой он состоит. Там будет проведена проверка, возможно, наложено какое-то наказание вплоть до исключения этого оценщика. Фактически, крайним в этой ситуации оказывается один человек. То есть, нет должной ответственности, когда за некачественную оценку должны отвечать все те, кто принимал участие в этом процессе.

Даже наши российские суды смотрят на эту проблему с точки зрения ответственности всей организации, а не отдельных лиц. В качестве примера можно привести дело ЦФОК и Олимпстроя, которое началось в 2009 году и в 2014 году закончилось необходимостью оценочной компании выплатить убытки в размере 51,1 млн. руб. Разве этот пример не является показательным?

Действительно ли государство может контролировать оценщиков?

По мнению эксперта Дмитрия Соломникова, контроль за деятельностью СРО в оценочной сфере со стороны государства сейчас лишь формальность. СРО изначально были созданы для ведения диалога с властью и для дальнейшего развития отрасли. Но формально сейчас получается так, что механизмы контроля не работают, саморегулирующие организации превратились в самостоятельные маленькие государства со своими правилами и законами, утратившими прозрачность, регулировать которые на деле оказалось не так просто. «Для контроля отрасли нужно заниматься контролем, а не разрушать то, что уже 9 лет формировали», — пояснил Дмитрий Соломников.

Можно ли побороть демпинг в сфере госзакупок?

Третьей проблемой, которую упомянул Министр экономического развития, является демпинг во время проведения госзакупок, который возникает из-за отсутствия необходимого механизма оценки качества товаров и услуг.

На данный момент в сфере госууслуг сложилась такая ситуация, что выбирается тот поставщик товаров или услуг, который предложит самую низкую цену. Таким образом, возникает возможность заранее назначить победителя, который поставит формальную стоимость своего предложения ниже рынка, а иногда даже ниже себестоимости. Понятно, что конкурировать с таким предложениям добросовестным исполнителям станет невозможно. Как пример, эксперт «1Капиталь» привел реальный случай из практики, когда стоимость услуг победителя на некоторые позиции была отрицательной (оценка квартиры стоила минус 10 рублей).

Демпинг в госзакупках имеет множество негативных последствий. Часто обязательство по контрактам с заниженной ценой не исполняются вовсе. Главной целью было победить в конкурсе, а после победы становится ясно, что выполнить условия госконтракта  после неоправданного занижения цены невозможно.  В результате идут судебные тяжбы, тратится время на повторные процедуры закупок. Но это еще полбеды. Качество предоставленных товаров или услуг по заниженным ценам оставляет желать лучшего. Особенно, это может быть опасно в продовольственной сфере, когда по предложенным ценам поставляется товар, содержащий дешевые заменители или с истекшим сроком годности.

Как пояснил Дмитрий Соломников, решить эту проблему поможет наведение порядка в оценочной сфере.

«По моему мнению, основным вопросом в оценочной отрасли на данный момент является отсутствие должной ответственности. Это единственная проблема, которая тянет всю отрасль вниз. Какая цепочка ответственности должна быть в оценочной компании: оценщик – руководитель отдела оценки – генеральный директор и имя компании, — сделал вывод эксперт «1Капиталь», — Т.е. при возникновении вопросов к выпущенному Отчету санкции необходимо применять к цепочке ответственных лиц и юридическому лицу. Таким образом, в течении максимум одного года действующие игроки поймут, что есть определенные правила игры  в плане качества. Держать высокое качество услуг и демпинговать невозможно, ведь сотрудников необходимо постоянно обучать, автоматизировать компанию и оптимизировать все процессы. А для этого нужна прибыль».

Это интернесно:

Чудиловская Н.А. - Я умею плести макраме
store.cross-roads.ru
CProject
soft.masterit.ru
BackupEDGE
soft.masterit.ru

Компания 1Капиталь провела экспертный анализ пожара в ТЦ «Синдика», оценив совокупный ущерб в 10,5 млрд рублей

Вторник, 24 октября, 2017

Российская оценочная компания 1Капиталь провела экспертный анализ ущерба от гигантского пожара в на строительном рынке «Синдика». Эксперты  1Капиталь подвергли сомнению сумму ущерба в 6 млрд рублей, озвученную в выпусках новостей. По словам директора по развитию оценочной компании 1Капиталь Дмитрия Соломникова, в реальности совокупная сумма ущерба от пожара может достичь 10,5 млрд рублей.

«Кадастровая стоимость здания ТЦ составляла 6,2 млрд рублей, а земельного участка, на котором располагался объект «Синдика» – 1,18 млрд. Также известно, что здание ТЦ было застраховано на 4,2 млрд рублей. Из приведенных цифр видно, что теоретически, если бы в пожаре сгорел пустой ТЦ, то собственник для возврата заемных средств должен передать Банку земельный участок, а страховая компания возместить страховую сумму. Однако в реальности затраты на строительство новых объектов всегда значительно выше, чем их фактически оценивает рынок. И это специфика кризисного времени», – говорит директор по развитию оценочной компании 1Капиталь Дмитрий Соломников.

Эксперты подсчитали, что «Синдика» заключила договоры аренды с более чем  1 тыс. предпринимателей. Потери товарных остатков при пожаре у мелких и средних предпринимателей составили от 1 млн. руб., наиболее крупные магазины потеряли от 30 млн. руб. Если округлить стоимость среднего товарного остатка до 5 млн. руб., то сумма сгоревшего товара может доходить до 5 млрд. руб. При этом товары в обороте являются наиболее «подвижным» имуществом, поэтому страхование и кредитование таких объектов осуществляется  со значительными дисконтами.

Также в ТЦ «Синдика» был расположен паркинг на 5,2 тыс. машиномест. В связи с тем, что пожар произошел в выходной день, заполняемость парковки была на высоком уровне, но подсчитать точное количество автомобилей без осмотра не представляется возможным. Но если исходить из загрузки в 30% и средней стоимости автомобиля в 600 тыс. руб., стоимость сгоревшего транспорта может приближаться к 1 млрд. руб.

Арендопригодная площадь ТЦ (GLA) составляет 90 000 кв.м., арендная ставка от 18 тыс. руб. до 36 тыс. руб./кв.м. в год. Таким образом, годовая выручка (потенциальный валовой доход) мог составлять порядка 1,6 млрд. руб. Чистый операционный доход мог быть на уровне 1 млрд. руб. При этом, по данным открытой отчетности, выручка компании «Синдика-О» составила 955,6 млн. руб., что является очень хорошим показателем, значительно превосходящим в средний по отрасли.

Компания «Синдика-О» предлагала зафиксировать депозитные арендные платежи в качестве банковского депозита и выплачивать 10% годовых. После запуска нового ТЦ данные средства должны были быть направлены в счет оплаты будущей аренды.  Ретроспективные финансовые показатели компании вполне позволяли взять на себя подобные обязательства.

«Таким образом, общий ущерб для собственника (без учета страховой выплаты) и арендодателей с учетом компенсации за арендные депозиты может составлять до 10,5 млрд. руб.», – заключает Дмитрий Соломников.

О компании 1Капиталь: 

1Капиталь – активная оценочная компания, специализирующаяся на оценке и бизнес-планировании. На российском рынке работает с 2008 года. Среди клиентов 1Капиталь известные международные компании, такие как Сбербанк, PMI, Alex Fitness, Великолукский мясокомбинат, Банк Санкт-Петербург, Maersk и государственные учреждения РФ.

https://ce-na.ru

Компания 1Капиталь рассказала о ключевых проблемах в индустрии оценки на 2017-2018 годы

Вторник, 10 октября, 2017

Москва, 09 октября 2017. – Российская оценочная компания 1Капиталь рассказала о ключевых проблемах индустрии оценки на 2017-2018 годы. По словам директора по развитию компании 1Капиталь Дмитрия Соломникова, массовая чистка отрасли, изменившая облик рынка в середине 2017 года, связана с огромными недочётами при проведении массовой кадастровой оценки.
«В 2014 году законопроект о переходе на налогообложение физических лиц и организаций по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, вводимый с 2017 года, существенно изменил структуру рынка недвижимости. Кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки с выполнением математического моделирования стоимости каждого участка. В теории кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной, однако на практике не учитываются индивидуальные особенности объектов, что часто приводит к искажению результатов», – рассказывает Дмитрий Соломников.
По словам эксперта, оценка недвижимости по кадастровой стоимости порождает две основные проблемы: крайне низкий уровень предоставляемой исходной информации и компетенция исполнителя.
В связи с тем что заказчиком кадастровой оценки является государство, исполнитель выбирается на торгах по единственному критерию – наименьшей цене. Таким образом, чаще всего кадастровую оценку проводили не самые опытные компании, что приводит к большому количеству исков по оспариванию кадастровой стоимости в судах. По данным Росреестра за период с 01.01.2017 по 31.08.2017, в судах РФ инициировано 7085 споров в отношении 12875 объектов недвижимости. По 92% объектов принято положительное решение, что привело к снижению налоговой базы по данным объектам с 627 млрд до 360 млрд рублей.
Ознакомившись с нелицеприятной статистикой, профильные министерства забили тревогу, придя к выводу, что возросшее количество исков связано исключительно с некомпетентностью оценщика. В связи с этим было принято решение провести единый квалификационный экзамен, призванный очистить рынок от некомпетентных услуг. Не сдавший экзамен оценщик терял право работать по специальности и должен был быть исключён из СРО.
Несмотря на рациональное зерно, реформа забуксовала из-за слабой продуманности деталей и посредственной реализации. Фактически реформа оказалась направленной на передел рынка. Эксперты отметили наиболее странные моменты в новом экзамене на профпригодность:
основное – закрытая база вопросов и задач;
некорректно составленные вопросы, целью которых является запутать сдающего;
имеется три направления для сдачи «оценка недвижимости», «оценка оборудования», «оценка бизнеса». При этом последнее направление не поглощает остальные. Крайне сложно представить бизнес, при оценке которого не потребуется аттестат по другим направлениям;
принимает экзамен государственная структура, расположенная в Москве и не имеющая филиалов в регионах;
прием экзамена начался фактически на 1,5 месяца позже запланированного, что не повлияло на дедлайн 01.04.2018;
по итогам месяца сдачи количество успешно сдавших оценщиков составило 364 человека. В первых рядах сдают наиболее активные члены сообщества и по нескольким направлениям. Фактически количество сдавших специалистов не превышает 300 человек. В Российской Федерации на данный момент порядка 20 тыс. оценщиков. Даже если представить, что экзаменатор добавит акселерации процессу, физически всем оценщикам сложно пройти экзамен даже один раз.
Несмотря на то, что в первых публикациях об экзамене говорилось, о «люстрации» не более чем 50% членов профессионального сообщества, оказалось, что в индустрии останется не более 10% старых кадров. Это может привести к следующим  последствиям:
произойдет укрупнение оценочных компаний для «выживания»;
исчезнут самозанятые специалисты и компании среднего размера;
снизится конкуренция что приведёт к росту стоимостии падению качества оценочных услуг возрастет для всех потребителей: ценность в компании будет иметь не исполнитель (опытный и практикующий эксперт), а просто подписант (возможно студент, успешно зазубривший все вопросы и сдавший экзамен);
«Таким образом, государство после проведения данной реформы останется в безусловном проигрыше. В выигрыше могут остаться лишь близкие в профильным министерствам люди, вовремя организовавшие собственные компании с персоналом без практического опыта, ноформально полностью отвечающим новым критериям. Однако к оздоровлению рынка и повышению качества услуг непотизм и коррупция не имеют никакого отношения», – подчёркивает Дмитрий Соломников.
О компании 1Капиталь:
1Капиталь – активная оценочная компания, специализирующаяся на оценке и бизнес-планировании. На российском рынке работает с 2008 года. Среди клиентов 1Капиталь известные международны екомпании, такие как Сбербанк, PMI, AlexFitness, Великолукский мясокомбинат, БанкСанкт-Петербург, Maersk и государственные учреждения РФ.

Компания 1Капиталь рассказала о рисках для индустрии независимой оценки, порождённых введением квалификационного экзамена Минэкономразвития

Среда, 2 августа, 2017

Москва, 31 июля 2017. – Российская оценочная компания 1Капиталь рассказала об опасениях для индустрии независимой оценки, порождённых введением единого квалификационного экзамена Министерством экономического развития. Напомним, что с 1 июля 2017 года распоряжением правительства вводится норма о сдаче ведомственного экзамена «на вход в профессию», призванного квалифицировать всех специалистов, занятых в отрасли.

«Несмотря на кажущуюся разумность меры введения единого профессионального стандарта оценщиков, подобный подход таит в себе множество рисков. Дело в том, что отрасль независимой оценки, начавшая формироваться ещё в середине 90-х годов, к 2017 году уже пережила все болезни роста и превратилась в чётко функционирующий механизм, отрегулированный индустрией СРО. В профессии  трудится порядка 20 тыс. оценщиков (по данным реестров СРО), профессиональный стаж многих специалистов насчитывает более 20 лет и подкреплён множеством профессиональных и ведомственных сертификатов. Уравнивать специалистов подобного класса с начинающими оценщиками без опыта работы, как минимум не профессионально. Более того, понижение профессионального статуса опытных оценщиков может спровоцировать кризис доверия на российском рынке. Фактически, заключения на Отчеты, выданные экспертами после 1 июля 2017 года, являются недействительными и могут быть оспорены в суде. Ведь получается, что заключение выдавал не эксперт, а специалист, даже не имеющий признаваемого государством профессионального сертификата. Данная юридическая коллизия вполне может привести к финансовому коллапсу», – комментирует событие директор по развитию компании 1Капиталь Соломников Дмитрий Валентинович.

Эксперты обеспокоены тем, что алгоритм квалификационного экзамена, а также профессиональные требования к нему, до сих пор не раскрыты ведомственными чиновниками. Подобная непрозрачная ситуация может привести к злоупотреблениям и коррупции на рынке оценки. Платить же за непродуманные ходы чиновников будут вынуждены потребители.

«Не исключаю ситуации, когда профессиональные сертификаты будут присваиваться строго определённым, приближенным к властным кругам «профессионалам», которые, пользуясь дефицитом предложения на рынке, в десятки раз взвинтят цены на услуги и снимут золотую дать в период, пока ситуация не стабилизируется», – заключает Соломников Дмитрий Валентинович.

Комментарии, полученные от официальных представителей Минэкономразвития на сегодняшний день не только не проясняют, но и ещё больше запутывают ситуацию.

О компании 1Капиталь: 

1Капиталь – активная оценочная компания, специализирующаяся на оценке и бизнес-планировании. На российском рынке работает с 2008 года. Среди клиентов 1Капиталь известные международные компании, такие как Сбербанк, PMI, Alex Fitness, Великолукский мясокомбинат, Банк Санкт-Петербург, Maersk и государственные учреждения РФ. 

https://ce-na.ru

Компания 1Капиталь рассказала о рисках, с которыми может столкнуться потребитель при выборе оценочной компании

Вторник, 1 августа, 2017

Российская оценочная компания 1Капиталь рассказала о рисках, с которыми может столкнуться потребитель при выборе оценочной компании. Индустрия оценки стоимости активов – один из краеугольных камней отечественной финансовой системы, значение которого сложно переоценить.

Москва, 1 августа 2017. – Российская оценочная компания 1Капиталь рассказала о рисках, с которыми может столкнуться потребитель при выборе оценочной компании. Индустрия оценки стоимости активов – один из краеугольных камней отечественной финансовой системы, значение которого сложно переоценить. Оценочной стоимостью имущества, проведённой профессионалами, руководствуются не только банки, страховые компании и крупные финансово-промышленные корпорации, но и все участники рыночных отношений, столкнувшиеся с необходимостью купли-продажи активов.

По мнению директора по развитию оценочной компании 1КапитальСоломникова Дмитрия Валентиновича при выборе оценщика следует придерживаться следующих правил:

– выбирайте крупную компанию, которая долго и успешно работает на рынке. В большой организации выше контроль качества работы и проведённая процедура оценки проходит многоступенчатую экспертизу. Маленькая компания, состоящая из нескольких человек, просто не может позволить себе подобные издержки.

– ознакомьтесь с портфолио организации, попросите рекомендации у её клиентов. Лучше всего на репутацию компании работают успешно завершённые проекты солидных клиентов. Если в портфолио компании организации проекты компаний, имена которых у всех на слуху – такой компании можно смело доверять. К оценщикам, которые работают в основном с малым бизнесом, следует отнестись с определённой осторожностью и выбирать их только по рекомендации хорошо знакомых партнёров.

– если в вашей бизнес-схеме в рамках приобретения имущества присутствует банк – обратитесь в него и спросите, примет ли финансовая организация Отчет об оценке имущества, подготовленный оценочной компанией. Если банк даёт добро – значит, оценщик действительно надёжный.

– ознакомьтесь с основными документами оценочной организации: данные на оценщиков и страховой полис, страхующий риски клиента. Информацию обо всех оценщиках можно посмотреть на сайте СРО, в которой данный эксперт состоит: стаж работы, наличие дисциплинарных взысканий, количество выпускаемых Отчетов. Если документы в порядке – с оценщиком можно иметь дело.

– обратитесь к интернету и отследите отзывы клиентов о деятельности оценочной компании. Если позитивные отклики составляют ¾ от общего количества отзывов о работе (не забываем про активность недобросовестных конкурентов) – значит с оценщиком можно иметь дело. Следует также обратить внимание на качество оформления официального сайта организации.

Наконец, напоследок ещё одна дополнительная рекомендация. По возможности, при выборе оценщика, обращайтесь в компанию, где оценка имущества является основным направлением деятельности, а не одним из направлений. Оценка – слишком серьёзная работа, чтобы доверять её универсальными специалистам, а не классным профессионалам с многолетним релевантным опытом.

О компании 1Капиталь: 

1Капиталь – активная оценочная компания, специализирующаяся на оценке и бизнес-планировании. На российском рынке работает с 2008 года. Среди клиентов 1Капиталь известные международные компании, такие как Сбербанк, PMI, Alex Fitness, Великолукский мясокомбинат, Банк Санкт-Петербург, Maersk и государственные учреждения РФ. 

https://ce-na.ru



Участник ннтернет-портала